Wie wird der Ankaufspreis einer Immobilie berechnet und was senkt oder erhöht ihn
Veröffentlicht 14. November 2026
Der Ankaufspreis basiert auf dem Marktwert der Immobilie, von dem der Käufer die Kosten für Reparaturen, Legalberatung zur Lösung rechtlicher Belastungen, sein eigenes Risiko und eine Reserve für den Weiterverkauf oder die Vermietung abzieht. Deshalb ist er in der Regel niedriger als der Preis beim klassischen Verkauf auf dem freien Markt. Bei uns erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden ein schriftliches Angebot mit einer detaillierten Kalkulation, damit Sie sehen, welche Faktoren den Preis beeinflussen.
Zusammenfassung
- Der Ausgangspunkt ist der Marktwert vergleichbarer Immobilien, nicht die Anzeigenpreise oder Ihre Vorstellung.
- Der Preis wird durch notwendige Reparaturen, rechtliche Belastungen, schlechte Energieeffizienz und schwierige Marktlage reduziert.
- Der Preis wird durch saubere rechtliche Verhaeltnisse, gute Lage, vollstaendige Unterlagen und Flexibilitaet bei den Terminen erhoet.
- Das Angebot ist unverbindlich und der Kostenaufschluessel ermoelicht es Ihnen, jeden Posten zu ueberpruefen, zu rechtfertigen oder anzufechten.
Worauf stützt sich ein Ankäufer: der Marktwert als Grundlage
Der Grundstein jeder Kalkulation ist der Marktwert, also der Preis, zu dem vergleichbare Immobilien in einer bestimmten Gegend tatsächlich verkauft werden. Es geht nicht um Anzeigenpreise, die Verkäufer wünschen, sondern um realisierte Verkäufe und aktuelle Nachfrage.
Der Ankaufspreis wird dann vom Marktwert abgeleitet. Der Ankäufer kauft die Immobilie so, wie sie ist, und zahlt schnell. Damit übernimmt er die Aufgaben, die sonst der Verkäufer lösen würde: Reparaturen, Leerung, Behördengänge und das Warten auf den Endkäufer. Diese Positionen werden im Angebot als Abzüge berücksichtigt.
Bei Mietshäusern wird anstelle eines Vergleichs eine Ertragsbewertung verwendet, also der Wert nach den Mieteinnahmen und den Betriebskosten. Ein Angebot für ein Mietshäuschen bereiten wir innerhalb von 48 Stunden vor. Ausführlicher schreiben wir über die Bewertungsmethoden im Artikel Schätzung des Immobilienpreises: Methoden und was das Ergebnis beeinflusst.
Lage und Verkäuflichkeit: Was den Preis erhöht und senkt
Die Lage entscheidet darüber, wie schnell und zu welchem Preis die Immobilie weiterverkauft oder vermietet werden kann, und der Ankaufspreis wird entsprechend angepasst.
Der Ankäufer berücksichtigt besonders diese Umstände:
- Nachfrage vor Ort: In Städten mit ständiger Nachfrage lässt sich eine Immobilie schneller verkaufen, die Wartezeit ist also geringer.
- Erreichbarkeit: Verkehrsanbindung, Grundversorgung, Schulen und Dienstleistungen.
- Umgebung: Lärm, Hochwasserrisiken, Nähe zu Industriegebieten.
- Immobilientyp: Eine Wohnung in normaler Bebauung lässt sich leichter verkaufen als ein spezialisiertes Gebäude oder ein Häuschen außerhalb.
In Gegenden mit schwächerer Nachfrage ist der Abzug für die Zeit und das Risiko des Weiterverkaufs normalerweise höher. Das bedeutet nicht, dass die Immobilie schlecht ist, nur dass der Verkauf länger dauert. Eine ungefähre Vorstellung können Sie sich im Kalkulator für Ankaufspreise machen.
Technischer Zustand und Energieeffizienz: Kosten für einen marktgerechten Zustand
Der technische Zustand wird in den Preis als Schätzung der Kosten einberechnet, die der neue Eigentümer aufwenden muss, um die Immobilie zu marktgerechten Preisen verkaufen oder vermieten zu können.
Die Kalkulation berücksichtigt typischerweise:
- Konstruktion und Dach: Feuchtigkeit, statische Mängel, Zustand des Dachstuhls und der Eindeckung.
- Installationen: Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Heizung.
- Kern und Oberflächen: Badezimmer, Küche, Böden, Fenster.
- Energieeffizienz: Energiepass für Gebäude, Wärmeschutz, Wärmequelle. Eine schlechte Energieklasse bedeutet höhere Betriebskosten und geringere Attraktivität für den zukünftigen Käufer, was sich im Preis niederschlägt.
- Leerung: Falls in der Immobilie Einrichtungen oder Abfälle vorhanden sind, rechnet der Ankäufer die Entsorgungskosten ein.
Die Reparaturkosten werden nach dem Umfang der Arbeiten geschätzt. Wenn Sie über Kostenvoranschläge, Rechnungen von bisherigen Reparaturen oder Inspektionsberichte verfügen, ist das Angebot genauer, da die Schätzung keine Sicherheitsreserve enthalten muss. Gebäude, die nicht abgenommen wurden oder nicht der Dokumentation entsprechen, werden auch nach dem Baugesetz bewertet, und etwaige Legalisierungskosten werden separat berücksichtigt.
Rechtliche Belastungen: Pfandrechte, Vollstreckung und Grunddienstbarkeiten
Rechtliche Belastungen senken den Preis, weil ihre Behebung Zeit, Mühe und manchmal auch Geld kostet, nicht, weil die Immobilie keinen Wert mehr hat.
- Pfandrecht (Czech Land Registry): typischerweise eine Hypothek. Die Schuld wird aus dem Kaufpreis beglichen und das Pfandrecht gelöscht. Dies ist normalerweise eine häufige und gut zu handhabende Situation.
- Vollstreckung und Insolvenz: Die Mitwirkung des Vollstreckungsbeamten oder Insolvenzverwalters ist erforderlich. Ein Verkauf außerhalb einer Versteigerung kann für den Schuldner günstiger sein, da in einer Versteigerung das Mindestgebot zwei Drittel des Verkaufspreises beträgt. Weitere Informationen auf der Seite Ankauf von Immobilien in Vollstreckung.
- Grunddienstbarkeiten: zum Beispiel Wohnrecht oder Leitungsrecht. Sie begrenzen die Nutzung der Immobilie und damit auch ihren Wert.
- Mietverhältnisse: Eine Immobilie mit Mieter kann nicht leer übergeben werden, und der Ankäufer berücksichtigt die Dauer des Mietverhältnisses und die Höhe der Miete.
- Miteigentum: Ein Anteil lässt sich schwerer verkaufen als das Ganze, daher ist sein Preis normalerweise niedriger als der entsprechende Anteil am Gesamtwert. Siehe Ankauf von Immobilienanteilen.
Kalkulationsbeispiel Schritt für Schritt
Ein faires Angebot ist transparent: Vom Marktwert werden einzelne Positionen abgezogen und jede davon kann überprüft werden. Das folgende Beispiel ist illustrativ und enthält keine konkreten Beträge.
| Schritt | Position | Auswirkung auf den Preis |
|---|---|---|
| 1 | Marktwert gemäß Vergleichsverkäufen | Ausgangsbetrag |
| 2 | Reparaturen und Leerung | Abzug gemäß Arbeitsumfang |
| 3 | Energieeffizienz | Abzug bei schlechter Klasse, kein Abzug bei gutem Zustand |
| 4 | Rechtliche Belastungen | Abzug oder Schuldentilgung aus Kaufpreis |
| 5 | Risiko und Zeitraum für Weiterverkauf | Abzug je nach Lage und Immobilientyp |
| 6 | Resultierende Ankaufspreis | Betrag im Angebot |
Zwei Häuser in derselben Straße können daher unterschiedliche Angebote haben. Das eine ist nach Renovierung und ohne Belastungen, das andere braucht ein neues Dach und ist in Vollstreckung. Der Unterschied ist dann keine Willkür, sondern die Summe einzelner Positionen. Wie ein Angebot zu bewerten ist, beschreibt auch der Überblick über häufig gestellte Fragen.
Was Sie für ein höheres Angebot tun können
Der Ankaufspreis wird am häufigsten durch vollständige Unterlagen, behobene kleinere Mängel und Bereitschaft zur Terminfestlegung erhöht.
- Bereiten Sie einen Auszug aus dem Grundbuch vor, und wenn vorhanden, einen Energiepass und die Bauunterlagen.
- Stellen Sie Nachweise über durchgeführte Renovierungen, Inspektionen und Rechnungen zur Verfügung.
- Überprüfen Sie, ob auf der Immobilie Pfandrechte, Grunddienstbarkeiten oder Mietverträge bestehen, und geben Sie diese sofort an. Versteckte Tatsachen werden bei der Kontrolle entdeckt und verzögern die Verhandlungen.
- Vergleichen Sie das Angebot mit einer unabhängigen Schätzung. Dazu dient der Schätzung des Immobilienpreises.
Überdenken Sie auch, was für Sie wertvoller ist. Geschwindigkeit, Sicherheit und Klärung rechtlicher Angelegenheiten haben ihren Preis. Beim Ankauf zahlen Sie keine Gebühren: Notartreuhand und Rechtsservice sind im Preis enthalten. Beim Unterzeichnen des Kaufvertrags kann eine Anzahlung bis zu 1.000.000 Kč erfolgen, der Rest nach Eintragung ins Grundbuch, was im Durchschnitt etwa 22 Tage dauert. Das Eigentumsrecht geht durch die Eintragung über. Die Zahlung erfolgt bargeldlos.
Zur möglichen Einkommensteuer aus dem Verkauf gelten die allgemeinen Vorschriften des Einkommensteuergesetzes, zum Beispiel die Behaltensfrist und die Nutzung zum Wohnen. Überprüfen Sie Ihre spezifische Situation bei der Finanzbehörde oder einem Steuerberater. Die Grunderwerbsteuer wurde abgeschafft.
Was Sie jetzt tun können
Der schnellste Weg ist, die wichtigsten Unterlagen zu sammeln und sich ein unverbindliches Angebot mit Kostenaufschlüssel berechnen zu lassen.
- Bereiten Sie einen Auszug aus dem Grundbuch vor, Angaben zum Zustand der Immobilie und eine Liste etwaiger Pfandrechte, Mietverträge oder Vollstreckungen.
- Füllen Sie das Formular unter dem Artikel aus. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden ein schriftliches Angebot mit Kostenaufschlüssel, bei Mietshäuschen innerhalb von 48 Stunden.
- Gehen Sie jeden Posten durch und stellen Sie Fragen zu denen, die Sie nicht verstehen.
- Entscheiden Sie in Ruhe. Das Angebot ist unverbindlich und Sie können bis zur Vertragsunterzeichnung zurücktreten.
Weitere Informationen zum Verfahren finden Sie auf der Seite Wie der Immobilienankauf funktioniert.