Cách tính giá mua bất động sản và những yếu tố nào làm giảm hoặc tăng giá

Cơ sở của tính toán: giá trị thị trường là nền tảng

Nền tảng của mọi tính toán là giá trị thị trường, tức là giá mà những bất động sản tương tự trong khu vực thực sự được bán. Đây không phải là giá trong các tin rao, mà là các giao dịch đã thực hiện và nhu cầu hiện tại.

Từ giá trị thị trường, người mua sẽ xác định giá mua. Người mua bất động sản mua "nguyên trạng" và trả tiền nhanh. Bằng cách này, anh ta nhận lấy những công việc mà chủ sở hữu khác sẽ phải giải quyết: sửa chữa, dọn dẹp, giao dịch với các cơ quan và chờ người mua tiếp theo. Các mục này sẽ được phản ánh trong đề nghị giá như các khoản trừ.

Đối với các tòa nhà cho thuê (Činžovní dům — tòa nhà chung cư nhiều tầng), thay vì so sánh, người ta sử dụng định giá dựa trên lợi nhuận, tức là giá trị theo thu nhập từ tiền thuê và chi phí vận hành. Chúng tôi chuẩn bị đề nghị cho tòa nhà cho thuê trong vòng 48 giờ. Xem thêm về các phương pháp trong bài viết Định giá bất động sản: các phương pháp và những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả.

Vị trí và khả năng bán: những yếu tố tăng và giảm giá

Vị trí quyết định xem bất động sản có thể được bán hoặc cho thuê nhanh như thế nào và giá bao nhiêu, và giá mua cũng phản ánh điều này.

Người mua chủ yếu xem xét những điều kiện sau:

• Nhu cầu tại địa phương: ở các thành phố có nhu cầu ổn định, bất động sản bán nhanh hơn, do đó dự phòng để chờ đợi nhỏ hơn.
• Khả năng tiếp cận: giao thông vận tải, cơ sở vật chất công cộng, trường học và dịch vụ.
• Môi trường xung quanh: tiếng ồn, rủi ro lũ lụt, lân cận các khu công nghiệp.
• Loại bất động sản: căn hộ trong khu dân cư thông thường bán dễ hơn so với các tòa nhà đặc biệt hoặc ngôi nhà ngoài thị trấn.

Ở những khu vực có nhu cầu ít hơn, khoản trừ cho thời gian và rủi ro bán lại thường lớn hơn. Điều này không có nghĩa là bất động sản "tồi tệ", chỉ là việc bán sẽ mất thêm thời gian. Bạn có thể tự hình dung được những ý tưởng hướng dẫn trong máy tính giá mua.

Tình trạng kỹ thuật và năng lượng: chi phí đưa bất động sản vào trạng thái thông thường

Tình trạng kỹ thuật được phản ánh trong giá là ước tính chi phí mà chủ sở hữu mới sẽ phải bỏ ra để bất động sản có thể được bán hoặc cho thuê với giá thị trường.

Tính toán thường xem xét:

1. Kết cấu và mái: độ ẩm, khiếm khuyết kết cấu, tình trạng của mái và vật liệu lợp.
2. Hệ thống cung cấp: điện, nước, nước thải, khí đốt, sưởi.
3. Phòng tắm, bếp và bề mặt: phòng tắm, nhà bếp, sàn, cửa sổ.
4. Hiệu suất năng lượng: Průkaz energetické náročnosti budovy (Chứng chỉ hiệu suất năng lượng), cách nhiệt, nguồn nhiệt. Loại năng lượng yếu có nghĩa là chi phí vận hành cao hơn và sự hấp dẫn thấp hơn đối với người mua trong tương lai, được phản ánh trong giá.
5. Dọn dẹp: nếu bất động sản chứa đồ đạc hoặc rác thải, người mua sẽ tính toán chi phí vận chuyển.

Người mua ước tính chi phí sửa chữa dựa trên quy mô công việc. Nếu bạn có ngân sách, hóa đơn từ những lần sửa chữa trước đây hoặc báo cáo kiểm tra, đề nghị giá thường chính xác hơn vì ước tính không cần phải bao gồm dự phòng an toàn. Các tòa nhà chưa được cấp phép hoặc không phù hợp với tài liệu được đánh giá theo Stavební zákon (Luật Xây dựng č. 283/2021 Sb.) và chi phí cấp phép có thể được tính riêng.

Gánh nặng pháp lý: quyền cấu hình, tố tụng, quyền tài sản và người thuê

Gánh nặng pháp lý giảm giá vì việc giải quyết nó có yêu cầu thời gian, nỗ lực và đôi khi tiền bạc, không phải vì bất động sản mất giá trị.

• Quyền cấu hình (Zástavní právo — Quyền thế chấp) (§ 1309 và sau đó, Občanský zákoník — Dân pháp điển č. 89/2012 Sb.): thường là thế chấp. Khoản nợ được thanh toán từ giá mua và quyền thế chấp được xóa. Bản thân nó là tình huống thường xuyên và có thể giải quyết được tốt.
• Tố tụng và thủ tục phá sản: cần phối hợp với cán bộ thi hành án hoặc quản lý phá sản theo Exekční řád (Luật thi hành án č. 120/2001 Sb.), hoặc Insolvenční zákon (Luật phá sản č. 182/2006 Sb.). Bán không thông qua đấu giá có thể có lợi cho người nợ vì trong đấu giá, giá thầu thấp nhất là hai phần ba của giá cuối cùng (§ 336e Občanský soudní řád — Quy tắc tố tụng dân sự č. 99/1963 Sb., áp dụng một cách phù hợp cho tố tụng). Xem thêm trên trang Mua bất động sản trong tố tụng.
• Quyền tài sản (Věcná břemena — Quyền tài sản) (§ 1257 và sau đó, Občanský zákoník): ví dụ như quyền ở hoặc dẫn mạng lưới. Chúng hạn chế sử dụng bất động sản, do đó cũng giảm giá trị của nó.
• Mối quan hệ cho thuê: không thể bán bất động sản có người thuê mà để nó trống, và người mua tính toán thời gian cho thuê và số tiền cho thuê.
• Sở hữu chung: cổ phần được bán kém hơn so với toàn bộ, vì vậy giá của nó thường thấp hơn phần tương ứng của giá trị toàn bộ. Xem Mua cổ phần bất động sản.

Ví dụ tính toán bước từng bước

Một đề nghị công bằng là minh bạch: từ giá trị thị trường, các mục riêng lẻ được trừ đi và mỗi mục có thể được xác minh. Ví dụ sau đây là minh họa và không chứa những con số cụ thể.

Hai ngôi nhà trên cùng một đường phố có thể có những đề nghị khác nhau. Một ngôi được xây dựng lại và không có gánh nặng, ngôi kia cần mái mới và đang trong tố tụng. Sự khác biệt sau đó không phải là sự tùy tiện, mà là tổng các mục riêng lẻ. Cách đánh giá đề nghị cũng được mô tả trong tổng quan các câu hỏi thường gặp.

Bạn có thể làm gì để có đề nghị giá cao hơn

Giá mua thường được tăng lên bởi hồ sơ hoàn chỉnh, những việc nhỏ được giải quyết và sẵn sàng điều chỉnh thời hạn.

• Chuẩn bị bản trích dẫn từ Katastr nemovitostí (Sổ đăng ký đất đai — Czech Land Registry), và nếu bạn có, chứng chỉ hiệu suất năng lượng và tài liệu xây dựng.
• Cung cấp các báo cáo về những lần xây dựng lại, kiểm tra và hóa đơn.
• Kiểm tra xem bất động sản có Zástavní právo (quyền cấu hình), Věcná břemena (quyền tài sản) hoặc hợp đồng cho thuê không, và báo cáo ngay. Những sự thật ẩn sẽ vẫn được phát hiện trong quá trình kiểm tra và sẽ làm chậm quá trình.
• So sánh đề nghị với một ước tính độc lập. Vì vậy hãy sử dụng định giá bất động sản.

Cũng nên cân nhắc những gì là quan trọng hơn với bạn. Tốc độ, sự chắc chắn và giải quyết các vấn đề pháp lý có giá trị. Khi mua, bạn không phải trả các khoản phí: Advokátní úschova (quỹ ký quỹ pháp lý) và dịch vụ pháp lý được bao gồm trong giá. Khi ký hợp đồng mua, có thể trả tiền đặt cọc lên đến 1 triệu CZK và phần còn lại sau khi đăng ký tại Katastr nemovitostí, thường mất khoảng 22 ngày. Quyền sở hữu được chuyển giao chỉ khi đăng ký (Katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Thanh toán được thực hiện không tiền mặt vì tiền mặt bị giới hạn ở 270.000 CZK mỗi ngày (zákon č. 254/2004 Sb.).

Đối với thuế thu nhập từ việc bán, các quy tắc chung của Zákon o daních z příjmů (Luật thuế thu nhập č. 586/1992 Sb.) áp dụng, chẳng hạn như kiểm tra thời gian và sử dụng cho ở. Xác minh tình huống cụ thể của bạn với Cục Thuế hoặc cố vấn thuế. Thuế mua bất động sản bị hủy bỏ bằng Zákon č. 386/2020 Sb.

Bây giờ bạn nên làm gì

Con đường nhanh nhất là tập hợp những tài liệu cơ bản và nhận một đề nghị giá không bắt buộc kèm theo chi tiết tính toán.

1. Chuẩn bị bản trích dẫn từ Katastr nemovitostí, thông tin về tình trạng bất động sản và danh sách những Zástavní právo (quyền cấu hình), hợp đồng cho thuê hoặc tố tụng có thể có.
2. Điền vào mẫu dưới bài viết. Bạn sẽ nhận được đề nghị giá bằng văn bản kèm chi tiết tính toán trong vòng 24 giờ, đối với tòa nhà cho thuê là 48 giờ.
3. Xem xét các mục riêng lẻ và hỏi những mục bạn không hiểu.
4. Quyết định trong lúc bình tĩnh. Đề nghị là không bắt buộc và bạn có thể rút lại trước khi ký hợp đồng.

Xem thêm thông tin về quy trình trên trang Cách mua bất động sản hoạt động.