Cửa sổ, mái nhà, hệ thống sưởi mới: Khi bán nhà, tôi có lấy lại tiền đầu tư không?

Tại sao các khoản đầu tư không hoàn lại theo hóa đơn

Người mua, cũng như nhà cung cấp dịch vụ mua lại bất động sản (cash buyer), trả tiền cho giá trị của tài sản hôm nay, chứ không phải cho số tiền mà bạn đã bỏ vào.

Giá mua lại bao gồm vị trí, bố cục không gian, diện tích, tình trạng pháp lý và tình trạng kỹ thuật. Khoản đầu tư của bạn chỉ phản ánh trong mức độ thay đổi mục cuối cùng này. Cửa sổ mới trong ngôi nhà có tường ẩm ướt và mái nhà kém sẽ không thuyết phục được người mua. Ngược lại, việc sửa chữa loại bỏ một hư hỏng cần phải can thiệp ngay lập tức có thể giảm đáng kể số tiền được trừ ra khỏi giá. Nhà cung cấp dịch vụ mua lại cũng tính toán rằng họ sẽ tiếp tục điều chỉnh tài sản sau khi mua, bán hoặc cho thuê, và điều này được phản ánh trong giá. Chi tiết về các phương pháp định giá có thể được tìm thấy trong bài viết Odhad giá tài sản: phương pháp và những gì ảnh hưởng đến kết quả.

Những gì có tác động lớn nhất: mái nhà, hệ thống sưởi ấm và những hư hỏng khác

Các khoản đầu tư có lợi tức lớn nhất thường là những khoản loại bỏ một hư hỏng lớn đáng kể.

Đây không phải là đảm bảo hay quy tắc cứng nhắc, mà là logic của hầu hết người mua: đối với những hư hỏng gây nguy hiểm cho tòa nhà hoặc vận hành của nó, giá bán lại tính toán rủi ro và chi phí sửa chữa đắt đỏ. Khi hư hỏng được loại bỏ, khoản trừ đó biến mất.

• Mái nhà: rò rỉ làm hỏng khung mái, trần nhà và tường, vì vậy người mua ở mái nhà cũ thường tính trừ. Mái nhà được sửa chữa hoặc mái nhà mới thường loại bỏ mục này.
• Hệ thống sưởi ấm và nguồn nhiệt: hệ thống hoạt động và an toàn là điều không thể thiếu đối với người mua. Lò sưởi không hoạt động hoặc hệ thống cũ sẽ bị trừ từ giá.
• Độ ẩm và liên tính cấu trúc: loại bỏ nguyên nhân (chứ không chỉ sơn lại) có tác động lớn nhất, vì những hư hỏng này là những gì người mua quan tâm nhất.
• Hệ thống cung cấp nước và thoát nước: nếu chúng hoạt động, người mua không lo lắng; nếu không, khoản trừ thường đáng kể.

Cách mà những hư hỏng cụ thể ảnh hưởng đến giá sẽ khác nhau từ nhà này sang nhà khác. Bạn chỉ có thể tìm hiểu nó một cách đáng tin cậy từ đánh giá của tài sản cụ thể đó.

Những gì hoàn trả một phần: cửa sổ và hệ thống điện

Cửa sổ mới và hệ thống điện sẽ tăng giá, nhưng thường ít hơn chi phí ban đầu.

Cửa sổ mới sẽ cải thiện ngoại hình và tiết kiệm năng lượng, và người mua sẽ đánh giá cao điều này, nhưng ngôi nhà có cửa sổ ban đầu vẫn có thể bán được và chênh lệch giá thường ít hơn khoản đầu tư. Điều tương tự cũng đúng với điện: hệ thống mới loại bỏ mối lo ngại về kiểm tra và sửa chữa cần thiết, nhưng người mua thường vẫn tính trên cơ sở có thêm những điều chỉnh theo ý muốn của họ.

Một phần giá trị được giữ lại nếu công trình được thực hiện tốt và bạn có tài liệu (hóa đơn, báo cáo kiểm tra, chứng chỉ bảo hành). Nếu không có tài liệu, người mua sẽ khó đánh giá giá trị công trình của bạn.

Những gì hoàn trả tối thiểu

Các cải tạo thẩm mỹ và ăn ý theo sở thích chỉ phản ánh một phần nhỏ trong giá mua lại.

Nhà cung cấp dịch vụ mua lại tài sản với ý định điều chỉnh theo mục đích của riêng họ. Vì vậy, bạn nên cân nhắc xem có nên làm gì với những mục này:

• sơn mới, sàn nhà và ốp lát,
• nhà bếp hoặc phòng tắm mới theo sở thích của bạn,
• cải tạo khu vườn, hàng rào và các vật dụng nhỏ,
• dọn dẹp và chuyển dọn (tiết kiệm thời gian, nhưng không tăng giá).

Những cải tạo như vậy có ý nghĩa hơn khi bán theo cách cổ điển cho người mua cuối cùng, những người muốn định cư mà không có thêm chi phí.

Những gì cần xử lý trước khi bán và những gì không nên

Trước khi bán, chỉ nên xử lý những gì loại bỏ hư hỏng hoặc làm rõ pháp lý, phần còn lại hãy để cho người mua.

1. Trước tiên hãy lấy giá đề nghị ở trạng thái hiện tại, chẳng hạn thông qua máy tính giá mua lại, và chỉ sau đó cân nhắc đầu tư.
2. Không lên kế hoạch các công trình lớn chỉ vì bán hàng nếu bạn không biết giá sẽ tăng bao nhiêu. Chênh lệch có thể ít hơn chi phí và bạn sẽ lãng phí thời gian.
3. Ghi chép lại công trình đã làm: hóa đơn, báo cáo kiểm tra, ảnh trước và sau.
4. Xác minh rằng tòa nhà và các cải tạo đáp ứng các yêu cầu theo Luật Xây Dựng (Building Law No. 283/2021 Sb.). Những công trình không được phép có thể làm phức tạp việc bán.
5. Đừng chậm trễ xử lý sự cố cấp tính nếu có nguy cơ thêm nữa; hậu quả của chúng sẽ làm giảm giá hơn là chính việc sửa chữa.

Nếu bạn cần bán nhanh, nhà có thể được bán ở bất kỳ trạng thái nào, vì vậy bạn không cần sửa chữa gì trước khi bán. Tuy nhiên, giá sẽ phản ánh điều này.

Cần làm gì bây giờ

Bước đầu tiên hợp lý nhất là tìm hiểu cách thị trường định giá tài sản của bạn trước khi bỏ thêm tiền.

Chuẩn bị các tài liệu này:

• giấy chứng thực quyền sở hữu (List vlastnictví) hoặc thông tin chi tiết về tài sản,
• hóa đơn, báo cáo kiểm tra và chứng chỉ bảo hành cho công trình đã làm,
• ảnh chụp nhà, mái nhà, phòng lò sưởi ấm và cửa sổ,
• danh sách những hư hỏng đã biết.

Điền vào biểu mẫu dưới bài viết. Chúng tôi sẽ xử lý đề nghị bằng văn bản với chi tiết phân tích trong vòng 24 giờ. Nó không có ràng buộc pháp lý và bạn có thể rút lui cho đến khi ký kết hợp đồng. Toàn bộ quy trình được mô tả trên trang Cách hoạt động của dịch vụ mua lại bất động sản. Những ảnh hưởng thuế từ việc bán (ví dụ: kiểm tra thời gian hoặc sử dụng cho mục đích ở) xuất phát từ Luật Thuế Thu Nhập (Income Tax Law No. 586/1992 Sb.) và chúng tôi khuyến nghị xác minh chúng với Cục Thuế Hàng Chính Phủ (Czech Tax Authority) hoặc cố vấn thuế.