Mua bất động sản trực tiếp hay qua công ty bất động sản: lựa chọn nào

Sự khác biệt chính: giá, hay thời gian và sự chắc chắn

Mua trực tiếp đổi lấy một phần giá tiềm năng để đổi lấy tốc độ và sự chắc chắn, trong khi công ty bất động sản ngược lại cung cấp giá có thể cao hơn để đổi lấy chờ đợi và không chắc chắn.

Khi bán thông thường, bạn đưa bất động sản ra thị trường và chờ người mua cung cấp giá cao nhất. Thời gian bán không được xác định trước, người mua thường cần vay thế chấp và đàm phán có thể kết thúc mà không ký hợp đồng. Khi mua trực tiếp, bạn nhận được lời đề nghị bằng văn bản trong vòng 24 giờ với chi tiết tính toán và không cần lo lắng về cuộc khảo sát hay đàm phán với nhiều người quan tâm.

Giá mua trực tiếp thường sẽ thấp hơn giá có thể đạt được trong điều kiện lý tưởng trên thị trường. Sự khác biệt cụ thể phụ thuộc vào trạng thái bất động sản, địa điểm và tình huống pháp lý, vì vậy không thể tính toán chung. Bạn chỉ có thể xác định nó một cách đáng tin cậy bằng cách so sánh lời đề nghị với ước tính giá thị trường.

Khi nào mua trực tiếp có lợi

Mua trực tiếp có ý nghĩa lớn nhất khi bán thông thường sẽ chậm, không chắc chắn hoặc không khả thi hoàn toàn.

• Thời gian hạn chế: bạn cần trả nợ, giải quyết sau ly hôn hoặc chuyển nhà nhanh chóng. Đặt cọc lên đến 1.000.000 Kč khi ký hợp đồng mua sẽ giải phóng tiền cho bạn trước khi ghi danh.
• Thi hành dân sự và đấu giá: ở đấu giá, bước giá khởi điểm thấp nhất là hai phần ba giá cuối cùng (§ 336e Luật tố tụng dân sự č. 99/1963 Sb., áp dụng tương tự cho các thủ tục thi hành). Bán trước đó có thể có lợi hơn cho người vay. Xem thêm trang mua trực tiếp bất động sản trong thi hành dân sự.
• Trạng thái xấu: nhà hoặc nhà nghỉ bị bỏ hoang, những người mua thông thường với thế chấp sẽ không lấy.
• Quyền sở hữu phức tạp: cổ phần sở hữu chung hoặc bất động sản thừa kế, mà những người mua khác không quan tâm.
• Người thuê và nhà chung cư: đối với nhà chung cư, việc định giá doanh thu được thực hiện và lời đề nghị đến trong vòng 48 giờ.

Khi nào tốt hơn là chờ đợi và bán qua công ty bất động sản

Nếu bạn không vội vàng và bất động sản ở trạng thái tốt, bán thông thường thường mang lại thu nhập cao hơn.

Điển hình là căn hộ được sạch sẽ trong vị trí tốt, không có nợ và thế chấp, với quyền sở hữu rõ ràng. Người mua tìm kiếm bất động sản như vậy, cạnh tranh giữa những người quan tâm có thể tăng giá và bạn có thể từ chối những lời đề nghị thấp hơn. Chờ đợi cũng có lợi khi bạn không có thời hạn cố định để nhận tiền và việc duy trì bất động sản không gây sức ép cho bạn.

Hãy tính đến việc ngoài tiền thưởng của chuyên viên môi giới, bạn cũng chịu chi phí chuẩn bị, có thể sửa chữa và thời gian dành cho các cuộc khảo sát. Bạn sẽ tìm thấy những hướng dẫn thực tế trong bài viết về bán căn hộ.

Sự khác biệt về thời gian thực tế trong thực hành

Phần bạn sẽ không rút ngắn với bất kỳ con đường nào là quá trình ghi danh vào Katastr nemovitostí (Czech Land Registry); sự khác biệt nằm ở những gì phía trước chữ ký hợp đồng.

Quyền sở hữu chỉ chuyển giao khi ghi danh vào Katastr nemovitostí (Czech Land Registry) và cơ quan đăng ký đất đai không được quyết định sớm hơn 20 ngày kể từ ngày thông báo cho chủ sở hữu (Luật về Katastr nemovitostí č. 256/2013 Sb.). Thời gian ghi danh trung bình là khoảng 22 ngày.

An toàn và thuế ở cả hai con đường

Bất kể chọn con đường nào, hãy chú ý đến thanh toán không tiền mặt qua ký quỹ luật sư và kiểm tra ảnh hưởng thuế.

Thanh toán tiền mặt bị hạn chế ở 270.000 Kč mỗi ngày (Luật č. 254/2004 Sb.), do đó giao dịch nghiêm túc được thực hiện không tiền mặt. Đối với mua trực tiếp, ký quỹ luật sư và dịch vụ pháp lý được bao gồm trong giá, không có phí. Chi tiết xem trang mua bất động sản trực tiếp được thanh toán bằng tiền mặt.

Thuế chuyển nhượng bất động sản bị hủy bỏ (Luật č. 386/2020 Sb.). Thuế thu nhập từ bán hàng tuân theo Luật č. 586/1992 Sb. và phụ thuộc chủ yếu vào kiểm tra thời gian và liệu bạn có sống trong bất động sản hay không. Xác minh tình huống cụ thể của bạn với Cục Thuế vụ hoặc cố vấn về thuế.

Phải làm gì bây giờ

Tốt nhất là nhận lời đề nghị không bắt buộc để mua trực tiếp và so sánh với ước tính giá thị trường.

1. Chuẩn bị danh sách quyền sở hữu, thông tin về thế chấp và nợ nần, thông tin về người thuê và chủ sở hữu chung.
2. Tìm ra giá thị trường định hướng, ví dụ như thông qua định giá trực tuyến miễn phí.
3. Xác định khoảng thời gian bạn cần tiền và bạn sẵn sàng hy sinh bao nhiêu cho tốc độ.
4. Xem qua toàn bộ quá trình trên trang cách thức hoạt động của việc mua trực tiếp.

Nhận lời đề nghị không bắt buộc hoặc đánh giá tình huống thông qua biểu mẫu bên dưới bài viết. Bạn có thể rút lui trước khi ký hợp đồng, vì vậy bạn không cam kết điều gì.