Danh sách cho người bán: cần giải quyết gì trước khi bán bất động sản

1. Ověřte vlastnictví a stav v katastru

Bước đầu tiên là lấy bản đăng ký hiện tại từ katastr bất động sản (Czech Land Registry), vì nó cho thấy ai có quyền bán và những gì được đảm bảo cho bất động sản đó. Quyền sở hữu được chuyển nhượng khi được ghi vào katastr, quyết định bởi cơ quan katastr theo luật katastr số 256/2013 Sb.

Trên bản đăng ký, hãy kiểm tra các thông tin này:

• người sở hữu và cổ phần – chỉ chủ sở hữu mới có thể bán, trong trường hợp sở hữu chung cần sự hợp tác của những người khác hoặc chỉ bán phần cổ phần của mình;
• quyền thế chấp (thường là thế chấp);
• ghi chú về thi hành án, phá sản hoặc tranh chấp pháp lý;
• quyền sử dụng, ví dụ như quyền ở lại hoặc quyền dẫn đường;
• sự trùng khớp của trạng thái thực tế với những gì được ghi chép – loại đất, công trình xây dựng, những bổ sung có thể.

Để biết thêm chi tiết về cách làm việc với katastr, vui lòng xem hướng dẫn Katastr bất động sản: Hướng dẫn cho chủ sở hữu.

2. Zjistěte, co nemovitost zatěžuje a kolik se dluží

Thế chấp và nợ không phải là trở ngại đối với việc bán, nếu bạn biết số lượng chính xác của chúng và có thể thanh toán chúng từ giá mua. Vì vậy, hãy yêu cầu các thông tin cần thiết trước.

• Thế chấp hoặc khoản vay được bảo đảm khác: Yêu cầu ngân hàng cung cấp số nợ hiện tại vào một ngày nhất định và các điều kiện hủy thế chấp.
• Thi hành án: Xác định ai là người thi hành án, số thi hành án và số tiền được yêu cầu. Thi hành án được điều chỉnh bởi luật thi hành án số 120/2001 Sb.; xem thêm về bán bất động sản bị thi hành án.
• Phá sản: Nếu có thủ tục phá sản đang diễn ra, bạn có thể bị hạn chế trong việc xử lý tài sản theo luật phá sản số 182/2006 Sb. Tình trạng thủ tục có thể được kiểm tra trong đăng ký phá sản.

Nếu có nguy hiểm đấu giá, hãy nhớ rằng giá thầu tối thiểu là hai phần ba của giá cuối cùng (§ 336e Luật dân sự tố tụng số 99/1963 Sb., áp dụng tương ứng cho thi hành án). Bán tự nguyện do đó thường mang lại kiểm soát tốt hơn đối với kết quả.

3. Projděte provozní dluhy: SVJ, energie, poplatky

Tốt nhất là biết về các khoản nợ liên quan đến hoạt động của bất động sản trước, vì chúng ảnh hưởng đến hóa đơn và thời gian chuyên nhượng.

• Quỹ bảo trì (SVJ - společenství vlastníků) hoặc hợp tác xã: Yêu cầu xác nhận về tình trạng thanh toán vào quỹ sửa chữa và khoảng tiền gửi cho các dịch vụ, hoặc thông tin về các khoản đầu tư được lên kế hoạch và khoản vay của cộng đồng.
• Tiện ích và dịch vụ: Chuẩn bị sẵn bản hóa đơn mới nhất, đọc số của đồng hồ đo và hợp đồng với các nhà cung cấp, để có thể hoàn tất việc chuyên nhượng một cách sạch sẽ.
• Phí địa phương và thuế bất động sản: Xác minh rằng không có khoản nợ chưa thanh toán với chính phủ địa phương hoặc cơ quan thuế.
• Bảo hiểm bất động sản: Kiểm tra xem hợp đồng bảo hiểm có còn hiệu lực không, và sau khi chuyên nhượng, hãy hủy hoặc chuyển giao theo thỏa thuận và điều khoản bảo hiểm.

Những khoản tiền này thường được giải quyết trong hợp đồng và có thể được thanh toán từ giá mua thông qua tài khoản escrow.

4. Vyjasněte, kdo v nemovitosti bydlí a na jakém základě

Người thuê nhà, thành viên gia đình và quyền ở lại suốt đời ảnh hưởng đến giá cả và thời gian chuyên nhượng, vì vậy đừng che giấu chúng.

• Chuẩn bị hợp đồng thuê nhà, số tiền thuê nhà, chứng chỉ tiền đặt cọc và hồ sơ thanh toán.
• Xác định xem có quyền sử dụng ở lại hoặc quyền khác của bên thứ ba hay không.
• Thỏa thuận với các thành viên gia đình khác về ngày dọn ra và chuyên nhượng.
• Đối với các cặp vợ chồng, hãy xác minh rằng bất động sản không nằm trong tài sản chung của vợ chồng; theo Bộ luật dân sự số 89/2012 Sb., một số hành động cần sự chấp thuận của người kia.

Đối với các ngôi nhà có người thuê nhà, dịch vụ bán các toà nhà có người thuê được sử dụng, nơi doanh thu cho thuê được định giá. Nếu bạn muốn ở lại tại bất động sản, hãy xem xét bán với quyền ở lại suốt đời.

5. Spoluvlastníci, dědictví a technické podklady

Đối với sở hữu chung và bất động sản mới được thừa kế, hãy làm rõ tình trạng pháp lý trước khi bắt đầu thương lượng về giá.

• Quyền mua lại chung của những người sở hữu chung đã bị hủy kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2020. Nếu cổ phần phát sinh từ thừa kế, quyền mua lại chỉ kéo dài sáu tháng từ khi tạo nên sở hữu chung (§ 1124 Bộ luật dân sự số 89/2012 Sb.). Xác minh xem thời hạn này có đang chạy không.
• Đối với bất động sản được thừa kế, hãy chuẩn bị quyết định bản quyền chắc chắn về thừa kế và đảm bảo đăng ký tại katastr.
• Nếu bạn chỉ bán một cổ phần, hãy xem bán cổ phần bất động sản.

Từ các tài liệu kỹ thuật, danh sách quyền sở hữu, ảnh bản đồ katastr, nhãn năng lượng (nếu có), chứng chỉ hoàn thành hoặc giấy phép xây dựng và tài liệu về cải tạo rất hữu ích. Đối với các công trình xây dựng không được phép và bổ sung, hãy tham khảo luật xây dựng số 283/2021 Sb. và không che giấu chúng – có thể giải quyết chúng trước đó.

6. Jak probíhá platba, vklad a daně

Việc bán seriózn diễn ra không dùng tiền mặt thông qua tài khoản escrow của luật sư và quyền sở hữu chỉ chuyển nhượng khi được ghi vào katastr. Thanh toán bằng tiền mặt được giới hạn ở 270.000 CZK mỗi ngày theo luật số 254/2004 Sb., vì vậy các khoản tiền lớn hơn không nên thanh toán bằng tiền mặt.

1. Bạn sẽ được xem đề nghị bằng văn bản không có ràng buộc với chi tiết tính toán (trong vòng 24 giờ, đối với các toà nhà có người thuê là 48 giờ).
2. Khi ký hợp đồng mua bán, có thể thanh toán tiền ký quỹ lên tới 1.000.000 CZK.
3. Giá mua được gửi vào tài khoản escrow của luật sư và từ đó những người cấp vốn sẽ được thanh toán và phần còn lại cho bạn.
4. Cơ quan katastr không được quyết định về đăng ký trước 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu; thời gian đăng ký trung bình là khoảng 22 ngày.

Thuế chuyên nhượng bất động sản đã bị hủy bỏ theo luật số 386/2020 Sb. Thuế thu nhập từ bán được điều chỉnh theo luật số 586/1992 Sb. và thường phụ thuộc vào thời gian bạn sở hữu bất động sản và liệu bạn có sống ở đó hay không. Xác minh điều này với Cơ quan Thuế hoặc nhà tư vấn thuế.

Co udělat teď

Tải bản đăng ký từ katastr, liệt kê các khoản nợ và điền biểu mẫu dưới bài viết – bạn sẽ nhận được đề nghị không có ràng buộc hoặc đánh giá miễn phí.

1. Yêu cầu bản đăng ký hiện tại từ katastr và kiểm tra những người sở hữu và thế chấp.
2. Tìm hiểu từ ngân hàng, người thi hành án hoặc quỹ bảo trì về các khoản nợ chính xác.
3. Chuẩn bị hợp đồng thuê nhà và thông tin về cư dân.
4. Thu thập hóa đơn tiện ích, bảo hiểm và tài liệu liên quan đến công trình xây dựng.
5. Ước tính giá bằng máy tính giá bán và xem qua quy trình bán.

Tài khoản escrow của luật sư và dịch vụ pháp lý được bao gồm trong giá mà không tính phí, xem dịch vụ pháp lý toàn diện. Đề nghị không có ràng buộc và bạn có thể rút lại trước khi ký hợp đồng. Nếu có bất kỳ điều gì từ danh sách kiểm tra mà bạn chưa giải quyết, không sao – hãy viết nó vào biểu mẫu và chúng tôi sẽ xác minh cách tiếp tục.