Wann kommt das Geld beim Immobilienankauf: Anzahlung, Anwaltsverwahrung und Eintragung ins Katasteramt

Bekomme ich beim Ankauf das Geld sofort aufs Konto?

Ein schneller Ankauf bedeutet nicht, dass der gesamte Kaufpreis in der Minute der Unterschrift eintrifft. Er bedeutet, dass Sie das Angebot schnell erhalten (schriftlich innerhalb von 24 Stunden, mit Aufschlüsselung der Berechnung), dass eine Anzahlung von bis zu 1.000.000 CZK schon bei Unterzeichnung des Kaufvertrags (kupní smlouva) geleistet wird und dass der Restkaufpreis über eine Anwaltsverwahrung (advokátní úschova) abgewickelt wird. Der Grund ist rechtlicher Natur: Das Eigentumsrecht an der Immobilie geht nicht mit der Unterschrift unter den Vertrag über, sondern erst mit der Eintragung ins Katasteramt (katastr nemovitostí, Czech Land Registry).

Die Zahlung ist also in zwei Teile aufgeteilt. Für den Verkäufer ist das auch unter dem Aspekt der Sicherheit vorteilhaft: Das Geld wandert nicht unkontrolliert herum, sondern läuft über die Anwaltsverwahrung, die es nach vorab vereinbarten Bedingungen auszahlt.

Zeitplan der Zahlungen Schritt für Schritt

Der gesamte Ablauf sieht so aus:

1. Angebot. Nach Ausfüllen der Anfrage erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden ein schriftliches Angebot, einschließlich einer Aufschlüsselung, wie der Preis berechnet wurde. Das Angebot ist unverbindlich.
2. Vorbereitung der Verträge. Ein Rechtsanwalt bereitet den Kaufvertrag und die Bedingungen der Anwaltsverwahrung vor. Bis zur Unterzeichnung des Vertrags können Sie von den Verhandlungen zurücktreten.
3. Unterzeichnung und Anzahlung. Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten Sie eine Anzahlung von bis zu 1.000.000 CZK. Der Restkaufpreis richtet sich nach dem Vertrag und der Anwaltsverwahrung.
4. Eintragungsantrag. Der Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts (návrh na vklad) wird beim Katasteramt eingereicht.
5. Entscheidung über die Eintragung. Das Katasteramt darf frühestens 20 Tage nach der Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden. Mit der Eintragung geht das Eigentumsrecht auf den Käufer über.
6. Freigabe der Verwahrung. Nach der Eintragung wird der Restkaufpreis gemäß den Bedingungen des Verwahrungsvertrags ausgezahlt.

Den genauen Ablauf und realistische Zeiträume finden Sie auch in der Übersicht Wie der Immobilienankauf funktioniert.

Anzahlung bei Unterzeichnung: wofür sie dient

Die Anzahlung von bis zu 1.000.000 CZK ist ein Teil des Kaufpreises, den Sie bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten. Sie ist nützlich, wenn Sie schnell Verbindlichkeiten begleichen, eine Ersatzunterkunft sichern oder einen Umzug organisieren müssen. Die konkreten Bedingungen der Anzahlung lesen Sie vor der Unterzeichnung direkt im Vertrag nach; und da Sie bis zur Unterzeichnung von den Verhandlungen zurücktreten können, haben Sie Zeit, sie in Ruhe zu prüfen.

Eine häufige Frage lautet, ob „bar“ wirklich Bargeld bedeutet. Das erklärt die Seite darüber, wie ein Ankauf „gegen Bargeld“ tatsächlich funktioniert.

Anwaltsverwahrung: wo der Restkaufpreis liegt

Die Verwahrung schützt beide Seiten. Der Käufer muss nicht blind an den Verkäufer zahlen, bevor die Eintragung im Katasteramt erfolgt ist. Sie wiederum haben die Gewissheit, dass mit dem Geld nach den vereinbarten Bedingungen verfahren wird. Der Anwalt gibt es frei, sobald eintritt, was Sie vereinbart haben, typischerweise nach der Eintragung des Eigentumsrechts.

Die Anwaltsverwahrung und der damit verbundene Rechtsservice sind bei uns im Preis enthalten, ohne Gebühren. Was der Rechtsservice alles umfasst, beschreibt die Seite zum kompletten Rechtsservice.

Warum die Eintragung ins Katasteramt mindestens 20 Tage dauert

Nach dem Katastergesetz Nr. 256/2013 Slg. (katastrální zákon) darf das Katasteramt über die Eintragung (vklad) frühestens 20 Tage nach der Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden. Das bedeutet, dass das Eigentumsrecht vor Ablauf dieser Frist nicht übergeht. Die durchschnittliche Dauer der Eintragung beträgt etwa 22 Tage; im Einzelfall kann sie abweichen.

Praktische Folge: Der Restkaufpreis wird erst nach Abschluss der Eintragung ausgezahlt, also etwa drei Wochen und länger nach Einreichung des Antrags. Bis dahin steht Ihnen die Anzahlung zur Verfügung. Wie das Katasteramt aus Sicht des Eigentümers funktioniert, erklärt der Leitfaden zum Katasteramt (katastr nemovitostí).

Was die Eintragung verlängern kann

• fehlende oder fehlerhafte Unterlagen zum Antrag,
• ungeklärte Pfandrechte (zástavní práva) oder andere Rechtsmängel, die vor der Übertragung bereinigt werden müssen,
• hohe Auslastung des Katasteramts.

Genau deshalb wird vor der Unterzeichnung der rechtliche Zustand der Immobilie geprüft, und etwaige Verbindlichkeiten werden bereits bei der Vertragsvorbereitung geregelt.

Warum es sich nicht um eine Barzahlung handelt

Der Ausdruck „gegen Bargeld“ wird oft als Koffer voller Geld auf dem Tisch verstanden. Das Gesetz über die Beschränkung von Barzahlungen Nr. 254/2004 Slg. begrenzt Barzahlungen jedoch auf 270.000 CZK pro Tag. Der Kaufpreis einer Immobilie liegt meist höher, deshalb läuft ein seriöser Ankauf bargeldlos über die Anwaltsverwahrung.

Das ist auch für Sie ein Vorteil. Eine bargeldlose Überweisung ist nachvollziehbar und birgt nicht die Risiken, die mit dem Transport und der Prüfung großer Bargeldbeträge verbunden sind.

Was sonst noch beeinflusst, wie viel vom Preis bei Ihnen ankommt

Aus dem Kaufpreis können Pfandrechte (zástavní práva) und an die Immobilie gebundene Schulden beglichen werden, sofern dies im Vertrag vereinbart ist. Die Grunderwerbsteuer (daň z nabytí nemovitých věcí) wurde durch das Gesetz Nr. 386/2020 Slg. abgeschafft, sodass sie weder der Verkäufer noch der Käufer zahlt. Bei der Einkommensteuer aus dem Verkauf einer Immobilie gelten die allgemeinen Regeln, zum Beispiel der Zeittest (časový test) oder die Nutzung der Immobilie zum Wohnen. Prüfen Sie Ihre konkrete Situation bei der Finanzverwaltung (Finanční správa) oder einem Steuerberater.

Wenn Sie das Geld so schnell wie möglich benötigen, beginnen Sie mit einem unverbindlichen Angebot: Die Seite Immobilienankauf sofort beschreibt, wie Angebot und Anzahlung zusammenhängen.