Khi nào nhận được tiền khi bán bất động sản: tiền ứng trước, ký quỹ và đăng ký vào katastr

Bán nhà đất nhanh có nhận tiền ngay vào tài khoản không?

Thu mua nhanh không có nghĩa là toàn bộ giá mua về tài khoản ngay phút ký hợp đồng. Nó có nghĩa là bạn nhận đề nghị giá nhanh (bằng văn bản trong 24 giờ, kèm bảng giải thích cách tính), khoản ứng trước tới 1 000 000 Kč được trả ngay khi ký hợp đồng mua bán (kupní smlouva), còn phần còn lại được xử lý qua advokátní úschova (ký quỹ tại luật sư). Lý do mang tính pháp lý: quyền sở hữu bất động sản không chuyển bằng việc ký hợp đồng, mà chỉ bằng việc đăng ký (vklad) vào katastr nemovitostí (Czech Land Registry – sổ địa chính).

Vì vậy khoản thanh toán được chia làm hai phần. Với người bán, cách này cũng an toàn hơn: tiền không đi ngoài tầm kiểm soát mà nằm ở tài khoản ký quỹ luật sư, được chi trả theo các điều kiện đã thỏa thuận từ trước.

Lộ trình thanh toán từng bước

Toàn bộ quy trình diễn ra như sau:

1. Đề nghị giá. Sau khi bạn điền yêu cầu, bạn nhận đề nghị bằng văn bản trong 24 giờ, kèm bảng giải thích cách tính giá. Đề nghị không ràng buộc.
2. Chuẩn bị hợp đồng. Luật sư soạn hợp đồng mua bán và điều kiện ký quỹ luật sư. Bạn có thể rút lui trước khi ký hợp đồng.
3. Ký hợp đồng và nhận ứng trước. Khi ký hợp đồng mua bán, bạn nhận khoản ứng trước tới 1 000 000 Kč. Phần còn lại của giá mua thực hiện theo hợp đồng và ký quỹ luật sư.
4. Nộp đề nghị đăng ký. Đề nghị ghi quyền sở hữu (návrh na vklad) được nộp cho cơ quan katastr (katastrální úřad).
5. Quyết định về đăng ký. Cơ quan katastr không được quyết định trước 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu. Khi ghi vào sổ, quyền sở hữu chuyển sang bên mua.
6. Giải ngân ký quỹ. Sau khi đăng ký, phần còn lại của giá mua được chi trả theo điều kiện của hợp đồng ký quỹ (úschovní smlouva).

Quy trình chi tiết và thời gian thực tế bạn cũng có thể xem tại Jak funguje výkup nemovitosti (Thu mua bất động sản hoạt động như thế nào).

Tiền ứng trước khi ký: dùng để làm gì

Khoản ứng trước tới 1 000 000 Kč là một phần giá mua bạn nhận ngay khi ký hợp đồng mua bán. Nó hữu ích khi bạn cần gấp để trả các khoản nợ, thuê chỗ ở thay thế hoặc chi phí chuyển nhà. Điều kiện cụ thể của khoản ứng trước được ghi trong hợp đồng; bạn đọc kỹ trước khi ký, và vì có thể rút lui trước khi ký nên bạn có đủ thời gian xem xét.

Nhiều người thắc mắc liệu “za hotové” (trả tiền mặt) có thật sự là tiền mặt không. Câu trả lời có ở trang jak výkup za hotové skutečně funguje (thu mua “trả tiền mặt” thực chất hoạt động ra sao).

Ký quỹ luật sư (advokátní úschova): phần còn lại của giá nằm ở đâu

Ký quỹ bảo vệ cả hai bên. Bên mua không phải trả tiền “mù quáng” cho người bán trước khi quyền sở hữu được ghi vào katastr. Còn bạn có sự đảm bảo rằng tiền được xử lý đúng theo điều kiện đã thỏa thuận. Luật sư giải ngân khi điều đã thỏa thuận xảy ra, thông thường là sau khi quyền sở hữu được đăng ký (vklad vlastnického práva).

Ký quỹ luật sư và dịch vụ pháp lý liên quan đã nằm trong giá, không thu thêm phí. Dịch vụ pháp lý gồm những gì, xem trang kompletním právním servisu (dịch vụ pháp lý trọn gói).

Vì sao đăng ký vào katastr mất ít nhất 20 ngày

Theo luật về địa chính số 256/2013 Sb. (katastrální zákon), cơ quan katastr không được quyết định về việc đăng ký trước khi hết 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu. Nghĩa là trước thời hạn đó quyền sở hữu không thể được chuyển. Thời gian đăng ký trung bình khoảng 22 ngày; từng trường hợp cụ thể có thể khác.

Hệ quả thực tế: phần còn lại của giá mua được chi trả chỉ sau khi hoàn tất đăng ký, tức khoảng ba tuần hoặc lâu hơn kể từ khi nộp đề nghị. Trong thời gian đó bạn đã có khoản ứng trước. Katastr vận hành thế nào từ góc nhìn của chủ sở hữu, xem průvodce katastrem nemovitostí (hướng dẫn về sổ địa chính).

Điều gì có thể kéo dài việc đăng ký

• thiếu hoặc sai giấy tờ đính kèm đề nghị,
• quyền thế chấp (zástavní právo) chưa giải quyết hoặc các vướng mắc pháp lý khác cần xử lý trước khi chuyển nhượng,
• cơ quan katastr đang quá tải.

Chính vì vậy, trước khi ký, tình trạng pháp lý của bất động sản được kiểm tra và các khoản nợ được giải quyết ngay từ khi soạn hợp đồng.

Vì sao không phải thanh toán bằng tiền mặt

Cụm “za hotové” thường bị hiểu là một vali tiền đặt trên bàn. Nhưng luật về hạn chế thanh toán bằng tiền mặt số 254/2004 Sb. giới hạn thanh toán tiền mặt ở mức 270 000 Kč mỗi ngày. Giá bất động sản thường cao hơn, nên dịch vụ thu mua uy tín thực hiện chuyển khoản qua ký quỹ luật sư.

Đây cũng là lợi thế cho bạn. Chuyển khoản có thể truy vết và không kèm rủi ro khi mang theo và kiểm tra một số tiền mặt lớn.

Điều gì còn ảnh hưởng đến số tiền bạn thực nhận

Từ giá mua có thể thanh toán quyền thế chấp (zástavní právo) và các khoản nợ gắn với bất động sản, nếu hợp đồng quy định như vậy. Thuế chuyển nhượng bất động sản (daň z nabytí nemovitých věcí) đã bị bãi bỏ bởi luật số 386/2020 Sb., nên cả người bán lẫn người mua đều không phải nộp. Với thuế thu nhập từ việc bán bất động sản áp dụng các quy tắc chung, ví dụ thời hạn nắm giữ (časový test) hoặc việc dùng nhà để ở. Tình huống cụ thể hãy xác nhận với cơ quan thuế (Finanční správa) hoặc chuyên viên tư vấn thuế (daňový poradce).

Nếu cần tiền càng sớm càng tốt, hãy bắt đầu bằng đề nghị giá không ràng buộc: trang výkup nemovitostí ihned (thu mua bất động sản ngay) mô tả cách đề nghị giá và khoản ứng trước liên kết với nhau.