Mietshäuser

Wie man gemeinsam beim Wiederverkauf und der Sanierung eines Mietshauses verdient

11.7.2026 · Výkupy.eu

Sie besitzen ein Mietshaus, haben aber kein Kapital oder keine Kapazität für dessen Sanierung? Der Verkauf des Ganzen „wie es steht und liegt" ist die schnellste Lösung — lässt aber typischerweise 20–40 % Wert auf dem Tisch. Es gibt einen dritten Weg: gemeinsames Projekt mit einem Investor, bei dem Sie das Haus stellen, der Partner Kapital und Umsetzung, und Sie teilen den Gewinn aus dem Wiederverkauf. So funktioniert das Modell wirklich, inklusive Zahlen und Risiken.

Warum Wiederverkauf nach Wohnungen mehr bringt

Die Summe der Einzelwohnungspreise ist praktisch immer höher als der Hauspreis — Wohnungen kaufen Endkäufer mit Hypotheken, ganze Häuser nur ein enger Kreis von Investoren mit Barmitteln, die Rendite wollen. Modellbeispiel: Mietshaus mit 8 Wohnungen verkäuflich als Ganzes für 25 Mio. Kč. Nach Sanierung für 8 Mio. und Aufteilung in Einheiten werden die Wohnungen insgesamt für 42 Mio. verkauft. Bruttogewinn des Projekts ~9 Mio. Kč vor Finanzierungs-, Steuer- und Reservekosten.

Der Haken: zwischen 25 und 42 Millionen liegen 2–4 Jahre Arbeit, Baugenehmigung, Eigentümererklärung, Bauleitung, Marketing und Verkauf von acht Wohnungen — und das Risiko, dass der Markt inzwischen sinkt.

So funktioniert das gemeinsame Modell

Bewertung der Einlagen: das Haus im heutigen Zustand (Ihr Anteil) und das Sanierungsbudget (Investoranteil: Sanierung, Projektierungsarbeiten, Finanzierung, Verwaltung) werden unabhängig bewertet.
Rechtlicher Rahmen: meist eine gemeinsame Projektgesellschaft (SPV), in die der Eigentümer die Immobilie einbringt und der Investor Kapital — Anteile entsprechen dem Verhältnis der Einlagen. Alternative ist eine Kooperationsvereinbarung mit Absicherung, bei kleineren Projekten auch einfacher Verkauf mit Anteil an zukünftigem Gewinn (Earn-out).
Umsetzung: der Investor leitet die Sanierung, Aufteilung des Hauses in Einheiten (Eigentümererklärung) und den Verkauf. Der Eigentümer hat vereinbarte Kontrollrechte und Berichterstattung.
Gewinnaufteilung: nach dem Verkauf der Wohnungen werden die Kosten beglichen und der Rest wird gemäß des vereinbarten Schlüssels geteilt — typischerweise im Verhältnis des Anlagewerts, manchmal mit Bonus für den Umsetzer für Leistung.

Worauf Sie achten müssen, bevor Sie sich einlassen

Unabhängige Hausbewertung — Ihre Einlage ist Basis der ganzen Mathematik. Lassen Sie sie sich nicht nur von der Gegenpartei bewerten.
Transparentes Budget und dessen Kontrolle — Recht, die Buchhaltung der SPV zu einsehen, Mehrarbeiten über Limit zu genehmigen, TDI auf der Baustelle.
Was passiert, wenn sich die Wohnungen nicht verkaufen — Vermietungsszenario, Zeitlimit des Projekts, Ausstiegsmechanismen (wer kauft wen aus und für wie viel).
Sicherung Ihrer Einlage — solange die Wohnungen nicht verkauft sind, ist das Haus Ihre einzige Sicherheit: Grundpfandrecht, Anteil in der SPV, notarielle Eintragungen.
Steuern — Einbringung einer Immobilie in eine GmbH, Behaltensfristen und MwSt. bei neuen Einheiten mit Ihrem Steuerberater vor der Unterzeichnung klären, nicht nachher.
Referenzen des Partners — wünschen Sie sich abgeschlossene Projekte zu sehen und mit Eigentümern zu sprechen, mit denen er bereits ein ähnliches Modell realisiert hat.

Für wen macht das Modell Sinn — und für wen nicht

Macht Sinn, wenn das Haus Potenzial hat (gute Lage, Ausbaupotenzial, unter dem Marktwert liegende Mieten), Sie nicht unter Zeitdruck stehen und den Maximalwert aus der Immobilie ziehen wollen. Macht keinen Sinn, wenn Sie das Geld sofort brauchen (dann ist direkter Ankauf besser), wenn das Haus rechtlich blockiert ist (zuerst Zwangsvollstreckungen und Miteigentum klären), oder wenn das Partnerangebot sich mit einem einfachen Verkauf nicht vergleichen lässt — immer rechnen Sie beide Varianten durch.

Wie wir das machen

Gemeinsame Projekte mit Mietshäusern realisieren wir als Investor und Umsetzer: wir stellen Kapital, Bauteam (wie wir Firmen auswählen haben wir hier beschrieben), rechtliche Struktur und Verkauf. Dem Eigentümer garantieren wir unabhängige Anlagebewertung, vollständige Berichterstattung und Ausstiegsmechanismen im Vertrag. Schreiben Sie uns Kontakt mit Grunddaten zum Haus — Sie bekommen innerhalb einer Woche die Berechnung beider Varianten: direkter Ankauf vs. gemeinsames Projekt, schwarz auf weiß.