Kamienice

Jak wspólnie zarobić na remoncie i sprzedaży kamienicy po lokalu

11. 7. 2026 · Výkupy.eu

Jesteście właścicielami kamienicy, ale nie macie kapitału ani możliwości, by ją wyremontować? Sprzedaż całości w stanie „jak stoi" to najszybsze rozwiązanie — ale zwykle zostawia na stole 20–40 % wartości. Istnieje trzecia droga: wspólny projekt z inwestorem, w którym wy wnosicie dom, partner kapitał i realizację, a zyskiem ze sprzedaży mieszkań się dzielicie. Tak ten model działa w rzeczywistości — z liczbami i ryzykami.

Dlaczego sprzedaż po mieszkaniach przynosi więcej

Suma cen poszczególnych mieszkań jest praktycznie zawsze wyższa niż cena domu jako całości — mieszkania kupują klienci końcowi z kredytem hipotecznym, całe domy tylko wąskie grono inwestorów dysponujących gotówką i oczekujących dochodu. Przykład modelowy: kamienicę z 8 mieszkaniami można sprzedać w całości za 25 mln CZK. Po remoncie za 8 mln i podziale na lokale mieszkania sprzedają się łącznie za 42 mln. Marża brutto projektu ~9 mln CZK przed kosztami finansowania, podatkami i rezerwą.

Haczyk: między 25 a 42 milionami leżą 2–4 lata pracy, postępowanie budowlane, prohlášení vlastníka (oświadczenie właściciela o podziale budynku na odrębne lokale), kierowanie budową, marketing i sprzedaż ośmiu mieszkań — oraz ryzyko, że w międzyczasie rynek spadnie.

Jak działa wspólny model

Wycena wkładów: niezależnie wycenia się dom w obecnym stanie (wasz wkład) oraz budżet projektu (wkład inwestora: remont, prace projektowe, finansowanie, koszty ogólne).
Ramy prawne: najczęściej wspólna spółka projektowa s.r.o. (odpowiednik polskiej sp. z o.o., tzw. SPV), do której właściciel wnosi nieruchomość, a inwestor kapitał — udziały odpowiadają proporcji wkładów. Alternatywą jest umowa o współpracy z zabezpieczeniem, a przy mniejszych projektach także zwykła sprzedaż z udziałem w przyszłym zysku (earn-out).
Realizacja: inwestor kieruje remontem, podziałem domu na lokale (prohlášení vlastníka) i sprzedażą. Właściciel ma uzgodnione prawa kontrolne i otrzymuje raporty.
Podział zysku: po sprzedaży mieszkań pokrywa się koszty, a resztę dzieli według uzgodnionego klucza — zwykle w proporcji do wartości wkładów, czasem z premią dla realizatora za wyniki.

Czego dopilnować, zanim się zdecydujecie

Niezależna wycena domu — wasz wkład to podstawa całej kalkulacji. Nie pozwólcie, by wyceniała go wyłącznie druga strona.
Przejrzysty budżet i jego kontrola — prawo wglądu w księgowość SPV, zatwierdzanie robót dodatkowych powyżej limitu, nadzór inwestorski (TDI) na budowie.
Co się stanie, jeśli mieszkania się nie sprzedadzą — scenariusz wynajmu, limit czasowy projektu, mechanizmy wyjścia (kto kogo spłaci i za ile).
Zabezpieczenie waszego wkładu — dopóki mieszkania nie są sprzedane, dom jest waszą jedyną gwarancją: hipoteka (zástavní právo), udział w SPV, akty notarialne.
Podatki — wniesienie nieruchomości do s.r.o., testy czasowe i VAT (DPH) od nowych lokali omówcie z doradcą podatkowym z wyprzedzeniem, a nie po podpisaniu.
Referencje partnera — poproście o pokazanie zakończonych projektów i rozmowę z właścicielami, z którymi realizował już podobny model.

Dla kogo jest ten model — a dla kogo nie

Ma sens, gdy dom ma potencjał (dobra lokalizacja, możliwość zabudowy poddasza, zaniżone czynsze), wam nie spieszy się z pieniędzmi i chcecie wydobyć z jego wartości maksimum. Nie ma sensu, gdy potrzebujecie pieniędzy od razu (wtedy lepszy jest bezpośredni skup), gdy dom jest zablokowany prawnie (najpierw trzeba rozwiązać egzekucje i współwłasność) albo gdy oferta partnera nie wytrzymuje porównania ze zwykłą sprzedażą — zawsze przeliczcie oba warianty.

Jak robimy to my

Wspólne projekty na kamienicach realizujemy jako inwestor i wykonawca: zapewniamy kapitał, ekipę budowlaną (jak wybieramy firmy, opisaliśmy tutaj), strukturę prawną i sprzedaż. Właścicielowi gwarantujemy niezależną wycenę wkładu, pełne raportowanie i mechanizmy wyjścia zapisane w umowie. Prześlijcie nam przez kontakt podstawowe informacje o domu — w ciągu tygodnia otrzymacie wyliczenie obu wariantów: bezpośredni skup kontra wspólny projekt, czarno na białym.