Mietshäuser

Wie man ein Mietshaus erfolgreich anbietet und verkauft

11.7.2026 · Výkupy.eu

Der Verkauf eines Mietshauses ist eine andere Disziplin als der Verkauf einer Wohnung. Es gibt wenig Käufer, die Summen sind hoch und jeder Fehler in der Vorbereitung kostet Hunderttausende bis Millionen. Hier ist das Vorgehen, das wir selbst verwenden — und das funktioniert, ob Sie an einen Investor, einen Developer oder an uns verkaufen.

1. Bereiten Sie die Unterlagen vor, bevor Sie das Haus anbieten

Ein ernsthafter Käufer entscheidet sich nach Zahlen, nicht nach Fassadenfotos. Bevor Sie das Haus jemandem anbieten, sammeln Sie:

• Eigentumsblatt und Erwerbstitel — und Klarheit darüber, wer alles dem Verkauf zustimmen muss (Miteigentümer, Erben).
• Vollständige Übersicht der Mietverhältnisse — Verträge, Miethöhe, Laufzeiten, Kaution, Mietrückstände. Eine Tabelle „Einheit × Miete × Vertrag bis" ist das Erste, das ein Käufer haben möchte.
• Technischer Zustand — Alter von Dach, Rohren, Heizanlage, Aufzug; Inspektionsberichte; Energieausweis. Verschwiegene Mängel kommen immer in der Due Diligence ans Licht und drücken den Preis mehr, als wenn Sie sie gleich zugeben würden.
• Wirtschaftlichkeit des Hauses — tatsächlich eingezogene Miete der letzten 2–3 Jahre, Verwaltungskosten, Reparaturen und Nebenkosten.

2. Bewerten Sie das Haus nach Ertrag, nicht nach Gefühl

Ein Mietshaus wird hauptsächlich nach Ertrag bewertet: jährliche Nettomiete dividiert durch die erwartete Rendite (tschechische Mietshäuser werden heute typischerweise in einer Spanne von 4–7 % je nach Lage und Zustand gehandelt). Ein Haus mit jährlichem Nettoertrag von 1,2 Mio. Kč hat somit einen Ertragswert von etwa 17–30 Mio. Kč — eine enorme Spanne, die sich durch Lage, technischen Zustand und Potenzial (Anpassung untergeglichener Mieten, Dachausbau, Aufteilung in Einheiten) verringert.

Praktischer Tipp: Lassen Sie sich zwei unabhängige Bewertungen anfertigen und rechnen Sie damit, dass die Angebotspreise von Mietshäusern Wünsche sind, nicht der Markt. Tatsächlich gezahlte Preise finden Sie im Kataster bei vergleichbaren Verkäufen.

3. An wen Sie das Haus anbieten

Direkte Investoren und Family Offices — sie kaufen zur Rendite, wollen saubere Zahlen und schnelle Verhandlungen. Developer — sie interessiert das Potenzial (Ausbauten, Aufteilung in Einheiten), zahlen aber erst nach Genehmigungen und gerne mit Bedingungen. Immobilienmakler mit Spezialisierung auf Kapitalanlagen — sie erweitern die Reichweite, rechnen Sie mit Provision 2–4 % und Monaten Zeit. Direktankauf — der schnellste Weg mit Rabatt; ergibt Sinn, wenn das Haus komplex ist (Mieter, Miteigentum, Schulden) oder Sie unter Zeitdruck stehen.

Werben Sie das Haus nicht pauschal auf Immobilienportalen mit übertriebenen Preisen „zum Testen" an. Der Markt für Mietshäuser ist klein, alle seriösen Käufer werden das Haus sehen — und wenn Sie den Preis nach einem halben Jahr senken, werden sie auf die nächste Reduktion warten.

4. Die Struktur der Transaktion entscheidet über Sicherheit

Bei Summen in Dutzenden Millionen bestehen Sie auf: Anwaltshinterlegung der gesamten Kaufsumme, Due Diligence mit festem Termin (2–4 Wochen reichen aus, „Überprüfung" über ein halbes Jahr ist eine Taktik zur Preisreduktion), klarem Modus der Schuldentilgung und Löschung von Grundpfandrechten aus der Kaufsumme, und dem genauen Zeitpunkt der Hausübergabe (wer zieht Mieten zwischen Unterzeichnung und Eintragung ein). Unterzeichnen Sie einen Kaufvertrag für ein Mietshaus niemals ohne einen auf Immobilien spezialisierten Anwalt.

5. Erwägen Sie auch Alternativen zum Verkauf des Ganzen

Der Verkauf des ganzen Hauses ist die schnellste, aber nicht immer die rentabelste Lösung. Die Aufteilung in Einheiten und der schrittweise Verkauf von Wohnungen bringt typischerweise 20–40 % mehr — im Gegenzug für Jahre Arbeit und Kapital für die Renovierung. Wenn Sie weder Kapital noch Zeit haben, gibt es ein gemeinsames Modell mit einem Investor: Sie stellen das Haus bereit, der Investor Geld und Umsetzung, den Gewinn teilen Sie. Detailliert haben wir dieses Modell im Artikel Wie Sie gemeinsam auf Wiederverkauf und Sanierung eines Mietshauses verdienen beschrieben.

Häufigste Fehler von Verkäufern

• Angebot ohne Unterlagen — seriöse Käufer fallen weg, es bleiben Schnäppchensucher übrig.
• Preis nach Anzeigen, nicht nach Ertrag und Kataster.
• Unterschrift einer Reservierungsvereinbarung mit einem Käufer „auf Hypothek", der bei einem besetzten Haus nie einen Kredit bekommt.
• Verheimlichung problematischer Mieter — kommt in der Due Diligence ans Licht und kostet Vertrauen und Preis.
• Verkauf in Eile an den ersten Interessenten ohne konkurrierende Angebote — auch Aufkäufer lassen sich vergleichen.

Sie wollen gleich eine konkrete Zahl? Mietshauskauf ist unsere Spezialität — Sie erhalten innerhalb von 48 Stunden ein schriftliches Angebot mit Ertragsbegründung, mit dem Sie jeden anderen vergleichen können.