Các hệ thống kỹ thuật khi mua bất động sản: những gì được kiểm tra và cách chúng ảnh hưởng đến giá mua

Tại sao các hệ thống kỹ thuật lại quan trọng khi mua bất động sản

Các hệ thống kỹ thuật là những phần đắt nhất của việc sửa chữa. Thay thế các đường ống thường được thực hiện dưới tường và sàn, vì vậy công việc có thể rất mở rộng. Người mua bất động sản cần phải tính đến những chi phí này trong đề nghị giá từ đầu.

Điều này không có nghĩa là các hệ thống cũ loại trừ khả năng mua. Bất động sản có thể được mua ở bất kỳ tình trạng nào, giá chỉ sẽ được điều chỉnh phù hợp. Thông tin chi tiết về quy trình được tìm thấy trên trang Cách mua bất động sản hoạt động.

Đồng thời, trách nhiệm của người bán về các khiếm khuyết được quản lý theo Bộ luật Dân sự số 89/2012 (Czech Civil Code — č. 89/2012 Sb.). Do đó, lợi ích của cả hai bên là mô tả chân thực tình trạng thực tế và hợp đồng phải phù hợp với nó.

Hệ thống điện: những gì cần kiểm tra

Điện là lĩnh vực nhạy cảm nhất về an toàn. Trong cuộc kiểm tra, chúng tôi xem xét chủ yếu:

• Loại và tuổi thọ của dây – liệu chúng là đồng hoặc hợp kim nhôm cũ hơn, và tình trạng cách điện.
• Tủ điều khiển (distribution board) và thiết bị bảo vệ – liệu cầu ngắt mạch, thiết bị bảo vệ dòng điện và nhãn mạch có đúng không.
• Số lượng ổ cắm và mạch – liệu chúng có phù hợp với mục đích sử dụng hiện tại không.
• Báo cáo kiểm tra định kỳ – liệu nó tồn tại và bao lâu rồi.
• Lỗi nhìn thấy được – kết nối tạm thời, ổ cắm bị cháy, dây dẫn lỏng lẻo.

Giá giảm chủ yếu do nhu cầu thay thế hoàn toàn dây điện và tủ điều khiển. Các lỗi nhỏ, chẳng hạn như thay thế một vài ổ cắm, sẽ ảnh hưởng rất ít.

Khí đốt, nước và thoát nước

Các thiết bị khí đốt

Đối với khí đốt, chúng tôi kiểm tra xem kết nối có hoạt động không, tình trạng của boiler hoặc các thiết bị, và liệu có báo cáo kiểm tra định kỳ hợp lệ hay không. Khí đốt bị ngắt kết nối hoặc không hoạt động thường yêu cầu tính toán chi phí khôi phục kết nối hoặc chuyển sang nguồn năng lượng khác.

Đường cấp nước

Chúng tôi kiểm tra vật liệu của ống (mạ kẽm, nhựa, đồng), áp suất, rò rỉ có thể xảy ra và dấu hiệu ẩm ướt. Các đường cấp nước mạ kẽm cũ thường có nghĩa là sẽ cần thay thế trong tương lai.

Thoát nước và xử lý chất thải

Chúng tôi kiểm tra xem tài sản có được kết nối với hệ thống thoát nước công cộng hay sử dụng bể chứa hoặc bể lắng, và tình trạng của chúng. Đối với các ngôi nhà bên ngoài thành phố, xử lý nước thải thường là mục quan trọng. Tốt nhất là cung cấp tài liệu liên quan.

Sưởi ấm, nước nóng và điều hòa không khí

Hệ thống sưởi ấm là điều thiết yếu cho người mua. Chúng tôi đánh giá nguồn nhiệt (boiler, máy bơm nhiệt, lò sưởi, hệ thống sưởi tập trung), tuổi thọ và hoạt động của nó, tình trạng của tấm sưởi hoặc sưởi sàn và nguồn nước nóng.

• Một hệ thống hoạt động tốt và được bảo trì không làm giảm giá, thay vào đó có thể giảm khấu trừ sửa chữa.
• Một boiler lỗi thời hoặc đường cấp không hoạt động có nghĩa là sẽ cần thay thế và khấu trừ trong đề nghị giá.
• Điều hòa được đánh giá như một tính năng bổ sung: chúng tôi kiểm tra hoạt động, tuổi thọ và xem liệu nó có phải là một phần cố định của tài sản hay bạn dự định lấy nó đi. Hãy thống nhất trước.

Nên làm rõ bằng văn bản trong hợp đồng liệu thiết bị có được coi là đính kèm hay không, để tránh tranh chấp khi chuyển giao.

Cách tình trạng của các hệ thống ảnh hưởng đến đề nghị giá

Giá dựa trên giá trị của tài sản trong tình trạng tốt, từ đó trừ đi chi phí sửa chữa dự kiến và rủi ro liên quan đến tình trạng không rõ ràng. Trang Định giá bất động sản giải thích các nguyên tắc định giá cơ bản.

Bạn sẽ nhận được đề nghị giá bằng văn bản trong vòng 24 giờ với chi tiết tính toán, vì vậy bạn sẽ thấy cách từng mục ảnh hưởng. Đề nghị là không ràng buộc và bạn có thể từ chối trước khi ký hợp đồng. Trang Định giá miễn phí trực tuyến cũng cung cấp một cái nhìn nhanh.

Đối với các tòa nhà chung cư (apartment buildings), được sử dụng phương pháp định giá theo thu nhập và đề nghị đến trong vòng 48 giờ; tình trạng kỹ thuật của các đường cấp chung đóng vai trò quan trọng ở đó.

Cách chuẩn bị cho cuộc thăm dò

1. Chuẩn bị tài liệu – báo cáo kiểm tra định kỳ cho điện, khí đốt và ống khói, tài liệu bảo dưỡng boiler, tài liệu thiết kế và các giấy phép cần thiết.
2. Xác minh tính hợp pháp của các sửa đổi – các công trình xây dựng mới và tái xây dựng được quản lý theo Luật xây dựng số 283/2021 (Building Code — č. 283/2021 Sb.), các sửa đổi cũ hơn theo quy định pháp lý trước đó; tốt nhất là công khai tiết lộ các giấy phép bị thiếu.
3. Ghi lại các lỗi đã biết – ống rò rỉ, cầu ngắt bị hỏng, boiler ồn ào.
4. Cung cấp quyền truy cập vào tủ điều khiển, phòng boiler và các van cắt – để chúng có thể được kiểm tra.
5. Đừng vội thực hiện các sửa chữa rẻ tiền – các sửa chữa không thích hợp có thể che giấu vấn đề thay vì giải quyết nó và gây ra sự không tin tưởng.
6. Làm rõ những gì sẽ ở lại trong tài sản – chẳng hạn như điều hòa hoặc bình nước nóng.

Khía cạnh pháp lý của giao dịch, bao gồm quản lý tài chính pháp lý (escrow), được giải quyết bởi dịch vụ pháp lý hoàn chỉnh, được tính vào giá và không có phí bổ sung. Quyền sở hữu chuyển sang khi được đăng ký vào Sổ đăng ký đất đai (Czech Land Registry — Katastr nemovitostí) theo Luật Đăng ký Đất số 256/2013 (Land Register Act — č. 256/2013 Sb.).