Tầng hầm, bãi để xe và khu vườn: Tài sản phụ ảnh hưởng đến giá bất động sản

Tài sản phụ là gì và tại sao nó lại quan trọng

Luật Dân sự số 89/2012 Sb. (Czech Civil Code) tại § 510 xác định tài sản phụ là những vật phụ thuộc, thuộc về tài sản chính và được dành cho việc sử dụng lâu dài của nó. Đối với một ngôi nhà, đó có thể là bãi để xe hoặc khu vườn, đối với một căn hộ thường là tầng hầm hoặc phòng tầng hầm. Tuy nhiên, trong thực tế, điều quan trọng là cách tổ chức pháp lý của tài sản:

• tầng hầm hoặc bãi để xe có thể là một phần của tài sản căn hộ, hoặc là một đơn vị riêng với đăng ký riêng,
• nó có thể là một phần chung của ngôi nhà được cấp quyền sử dụng độc quyền (theo quy định về bất động sản căn hộ trong luật dân sự số 89/2012 Sb., § 1158 trở đi),
• khu vườn có thể là một mảnh đất riêng biệt với bản ghi chứng thực quyền sở hữu riêng, hoặc chỉ là một phần được sử dụng của mảnh đất của người khác.

Đối với cả người mua và cả người bán, đây là một sự khác biệt cơ bản. Những gì không được ghi chép trong Catastr nemovitostí (Czech Land Registry), không thể được chuyển nhượng một cách an toàn và không được tính vào giá hoặc rất ít được tính. Tìm hiểu thêm về các đăng ký trong hướng dẫn về Catastr nemovitostí.

Tầng hầm: trung tâm Prague so với vùng ngoại ô

Tầng hầm hiếm khi tự quyết định giá, nhưng sự khác biệt giữa các địa phương là rõ ràng.

• Trung tâm thành phố lớn: căn hộ thường nhỏ hơn và không gian lưu trữ hiếm. Tầng hầm khô, khóa được làm cho căn hộ hữu ích hơn và dễ bán hơn. Người mua coi nó là thay thế cho phòng chứa đồ, kho nhỏ hoặc nơi lưu trữ.
• Vùng ngoại ô và thành phố nhỏ: căn hộ thường lớn hơn, thường có ban công hoặc sân vườn, và tầng hầm là một phần tiêu chuẩn. Do đó, giá trị bổ sung của nó thấp hơn, người mua thường coi nó là hiển nhiên.

Giá tầng hầm giảm do độ ẩm, tiếp cận không tốt, trần thấp, không gian công cộng không khóa hoặc tầng hầm thực tế thuộc về căn hộ khác. Ngược lại, nó tăng lên với diện tích lớn hơn, trạng thái khô, kết nối điện và tiếp cận tốt. Một số tiền cụ thể không thể nêu ra chung; định giá luôn dựa trên so sánh với các giao dịch tương tự trong khu vực đó. Để định hướng, sử dụng mô tả các phương pháp ước tính giá.

Nếu bạn đang bán một căn hộ ở thủ đô, hãy xem mua lại bất động sản ở Prague.

Bãi để xe và chỗ đỗ xe công cộng: hai thế giới khác nhau

Chỗ đỗ xe không phải lúc nào cũng giống nhau. Khi định giá, phân biệt nhiều tình huống:

Ở trung tâm với chỗ đỗ xe hạn chế, bãi để xe là một lợi thế cạnh tranh đáng kể. Đối với các ngôi nhà ở rìa thành phố, nơi đỗ xe gần nhà, giá trị của nó giảm và tùy thuộc vào tình trạng và kích thước. Quan trọng là hợp pháp hóa: bãi để xe xây dựng không có phép hoặc trái với tài liệu có thể gây ra vấn đề theo luật xây dựng số 283/2021 Sb. và giảm giá.

Khu vườn: khi nó là lợi thế và khi nó là gánh nặng

Khu vườn là một trong những tài sản phụ được cảm nhận khác nhau nhất.

Khi nó tăng giá

• nó bằng phẳng, được bảo trì và liền kề trực tiếp với ngôi nhà hoặc căn hộ tầng trệt,
• nó là một mảnh đất riêng được ghi chép, lý tưởng nhất là được rào chắn và có tiếp cận từ đường công cộng,
• nó nằm trong khu vực có nhu cầu cao về nhà ở với khu vườn, thường trong vùng xung quanh thành phố.

Khi nó trở thành gánh nặng

• nó dốc, bị bóng hay bị bỏ bê và yêu cầu đầu tư,
• có nguy hiểm tranh chấp về ranh giới, hoặc bị gánh nặng bởi phục vụ quyền, ví dụ như quyền thông hành hoặc hạ tầng (luật dân sự số 89/2012 Sb.),
• có những tòa nhà không được phép trên đó hoặc khu vườn được sử dụng mà không có căn cứ pháp lý,
• người mua không muốn chịu chi phí bảo trì và nước.

Ngôi nhà có khu vườn thường được so sánh với những ngôi nhà tương tự ở lân cận. Diện tích mảnh đất và loại của nó (khu vườn, diện tích xây dựng, đất canh tác) được hiển thị trong sổ cấp. Khu vườn có khả năng xây dựng tốt hơn được định giá khác với khu vườn thuần túy trang trí. Tìm hiểu thêm thông tin liên quan tại mua lại mảnh đất.

Cách tài sản phụ được tính vào giá mua lại

Giá mua lại dựa trên giá trị thị trường. Tài sản phụ được bao gồm trong ba bước:

1. Xác minh tình trạng pháp lý – bản trích từ sổ cấp, đăng ký đơn vị, phục vụ quyền, tài sản thế chấp.
2. Đánh giá tình trạng – độ ẩm của tầng hầm, tình trạng bãi để xe, bảo trì khu vườn, xây dựng không được phép.
3. So sánh với các giao dịch tương tự – xem xét địa điểm và nhu cầu về tài sản phụ cụ thể.

Đối với những tòa nhà hỗn hợp, được sử dụng định giá dựa trên thu nhập, nơi tầng hầm, bãi để xe hoặc sân được đánh giá dựa trên thu nhập mà chúng có thể mang lại. Đề nghị đến với họ trong 48 giờ. Đối với căn hộ và ngôi nhà, bạn nhận được thư đề nghị trong vòng 24 giờ với phân tích chi tiết về cách tính, vì vậy bạn sẽ thấy cách từng phần ảnh hưởng. Đề nghị không có ràng buộc pháp lý và có thể rút lại trước khi ký kết hợp đồng.

Những gì cần chuẩn bị trước khi bán

Tài liệu được chuẩn bị đúng cách ngăn chặn việc tài sản phụ bị bỏ sót hoặc định giá thấp.

• Bản trích tính toán từ sổ cấp và xác minh rằng tầng hầm, bãi để xe hoặc mảnh đất thực sự được ghi chép vào bất động sản của bạn.
• Hợp đồng sử dụng cho chỗ đỗ xe, phòng, hoặc những phần được cho thuê.
• Giấy phép xây dựng hoặc bằng hoàn công bãi để xe và các tòa nhà khác trên khu vườn.
• Hình ảnh và mô tả tình trạng, có thể là thông tin về độ ẩm hoặc sửa chữa.

Kiểm tra cũng các tài sản thế chấp và cưỡng chế; những cái này được xử lý riêng, xem mua lại bất động sản trong quá trình thi hành. Bạn có thể kiểm tra giá trị một cách định hướng trong định giá trực tuyến miễn phí.

Quyền sở hữu chuyển sang người mua chỉ bằng cách ghi chép vào Catastr nemovitostí (Czech Land Registry) theo luật sổ cấp số 256/2013 Sb. Thanh toán được thực hiện không tiền mặt thông qua tài khoản ký quỹ của luật sư, dịch vụ pháp lý được bao gồm trong giá và không có phí.