Căn hộ riêng vs. căn hộ hộp tác xã: Những khác biệt và ảnh hưởng đến giá

Bạn sở hữu chính xác cái gì: Đơn vị so với phần vốn góp

Căn hộ riêng về mặt pháp lý là một đơn vị theo Luật dân sự số 89/2012 Sb. (Občanský zákoník — Civil Code). Chủ sở hữu có căn hộ được ghi trong Sổ cấp quyền (Katastr nemovitostí — Czech Land Registry) dưới tên mình và cũng được sở hữu phần chung của toà nhà. Bạn có thể bán, tặng, thế chấp hoặc cho thuê mà không cần sự đồng ý của bất kỳ bên thứ ba nào (trừ những hạn chế từ chế độ tài sản hôn nhân hoặc sở hữu chung).

Căn hộ hộp tác xã được hộp tác xã bất động sản sở hữu. Thành viên hộp tác xã sở hữu phần vốn góp và quyền sử dụng căn hộ. Vị trí pháp lý của thành viên được quy định bởi Luật số 90/2012 Sb. (Zákon o obchodních korporacích — Law on Commercial Corporations) và đặc biệt là các điều lệ của hộp tác xã cụ thể. Do đó, thành viên không bán căn hộ như một tài sản bất động sản, mà chuyển nhượng quyền và trách nhiệm của thành viên.

Cách bán khác nhau như thế nào

Với căn hộ riêng, quy trình được thiết lập: hợp đồng mua bán, ký quỹ tiền mua và đơn đề nghị đăng ký quyền sở hữu trong Sổ cấp quyền. Theo Luật cấp quyền bất động sản số 256/2013 Sb. (Katastrální zákon — Land Registry Act), quyền sở hữu chỉ chuyển khi đăng ký xong và cơ quan đăng ký không được quyết định trước 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu. Thời gian đăng ký trung bình khoảng 22 ngày. Để tìm hiểu thêm về cách làm việc với Sổ cấp quyền, xem hướng dẫn Katastr nemovitostí.

Với căn hộ hộp tác xã, không có đăng ký trong Sổ cấp quyền. Chuyển nhượng được điều chỉnh bởi hợp đồng chuyển nhượng quyền và trách nhiệm của thành viên cũng như các điều lệ. Những điều này có thể đặt ra điều kiện, chẳng hạn như sự đồng ý của ban quản lý hoặc đại hội thành viên, hình thức thông báo cho hộp tác xã hoặc quy trình giải quyết nợ. Nếu không tuân thủ các điều kiện này, chuyển nhượng có thể không có hiệu lực đối với hộp tác xã, vì vậy việc đọc các điều lệ trước là rất quan trọng.

Bài viết Prodej bytu: strategie, postup a chyby, kterým se vyhnout tóm tắt quy trình chung để bán căn hộ và các sai lầm điển hình.

Những gì thay đổi về giá

Giá căn hộ luôn bắt nguồn từ vị trí địa phương, tình trạng, kích thước và nhu cầu. Hình thức sở hữu ảnh hưởng đến giá theo nhiều cách:

• Phạm vi người mua. Một số người mua không tìm kiếm căn hộ hộp tác xã vì họ không sở hữu bất động sản trực tiếp. Nhu cầu hẹp hơn thường có nghĩa là bán lâu hơn và áp lực về giá.
• Tài chính. Cho vay thế chấp cho căn hộ hộp tác xã thường khó hơn và các điều kiện phụ thuộc vào ngân hàng cụ thể. Người mua không có tiền mặt thường không xem xét.
• Tình trạng hộp tác xã. Nợ hộp tác xã trên toà nhà, quỹ bảo trì thấp hoặc các dự án đầu tư sắp tới có thể làm người mua nản chí hoặc phản ánh trong giá.
• Các trách nhiệm khác. Thành viên mới chịu quyền và trách nhiệm đối với hộp tác xã, bao gồm có thể phải chi trả thêm và đóng góp theo các điều lệ.

Vì vậy, sự khác biệt không thể được tính theo một quy tắc duy nhất. Đối với mỗi căn hộ, cần đánh giá hoàn cảnh cụ thể. Định giá bất động sản trực tuyến miễn phí sẽ cung cấp cho bạn một điểm xuất phát, và Ước tính giá bất động sản mô tả các phương pháp.

Điều cần xác minh trước khi bán căn hộ hộp tác xã

Trước khi bạn chào bán căn hộ hộp tác xã, hãy kiểm tra các điểm sau:

1. Điều lệ hộp tác xã – các điều kiện chuyển nhượng quyền thành viên, sự đồng ý của các cơ quan, các khoản phí có thể.
2. Giải quyết với hộp tác xã – các khoản nợ tiền thuê nhà và các khoản trích trước, các khoản vốn góp của thành viên, đóng góp vào quỹ bảo trì.
3. Nợ của toà nhà – nợ hộp tác xã và quyền thế chấp trên toà nhà.
4. Khả năng chuyển sang sở hữu riêng – liệu nó có khả thi theo luật pháp và các điều lệ, trong những điều kiện gì và với giá bao nhiêu. Nếu có sẵn, nó có thể thay đổi đáng kể giá bán.
5. Sở hữu chung của quyền thành viên và vị trí của vợ/chồng, nếu căn hộ thuộc về tài sản chung của vợ chồng.

Yêu cầu tài liệu bằng văn bản từ hộp tác xã. Đảm bảo lấy được xác nhận bằng văn bản.

Điều cần xác minh trước khi bán căn hộ riêng

Với căn hộ riêng, hãy kiểm tra bản trích từ Sổ cấp quyền (Katastr nemovitostí — Czech Land Registry): để đảm bảo không có quyền thế chấp, lệnh thi hành, quyền sử dụng bất động sản hoặc những hạn chế khác được ghi. Cũng xác minh tình trạng cộng đồng chủ sở hữu, hóa đơn dịch vụ và bất kỳ nợ nào đối với cộng đồng, những nợ này sẽ được giải quyết khi bán. Nếu bạn sở hữu căn hộ chung với người khác, hãy thương lượng với tất cả những người sở hữu chung. Quyền mua trước chung của những người sở hữu chung đã bị hủy vào năm 2020 và kéo dài chỉ sáu tháng kể từ khi sở hữu chung phát sinh, nếu phần vốn phát sinh do thừa kế (§ 1124 Luật dân sự).

Nếu căn hộ bị hưởng bất lợi từ việc thi hành, bán vẫn là có thể, nhưng nó đòi hỏi đàm phán với người thi hành và những người có quyền. Khi bán đấu giá bất động sản, giá khởi điểm tối thiểu là hai phần ba của giá bán cuối cùng (§ 336e Quy tắc thủ tục dân sự số 99/1963 Sb., áp dụng tương tự cho việc thi hành), vì vậy bán tự do thường là cách tốt hơn cho chủ sở hữu.

Thanh toán, thuế và bán nhanh

Bất kể loại căn hộ như thế nào, thanh toán tiền mặt bị giới hạn ở 270.000 CZK mỗi ngày (Luật số 254/2004 Sb. — Act on the Fight Against Money Laundering). Bán hợp lệ do đó diễn ra không tiền mặt, tốt nhất là thông qua ký quỹ của luật sư. Thuế chuyển nhượng bất động sản đã bị hủy bởi Luật số 386/2020.

Thuế thu nhập từ bán được điều chỉnh bởi Luật số 586/1992 Sb. (Law on Income Tax). Nói chung, thời gian bạn sở hữu căn hộ và mục đích cư trú được xem xét. Xác minh các điều kiện chính xác với Cơ quan Tài chính hoặc một cố vấn thuế.

Nếu bạn cần bán nhanh, mua lại cả căn hộ riêng lẫn căn hộ hộp tác xã cung cấp giá chào bằng văn bản trong vòng 24 giờ với chi tiết tính toán và đặt cọc tối đa 1.000.000 CZK khi ký hợp đồng mua bán. Giá chào không ràng buộc và bạn có thể rút lui trước khi ký hợp đồng. Ký quỹ của luật sư và dịch vụ pháp lý có trong giá, không có khoản phí, xem dịch vụ pháp lý toàn diện. Toàn bộ quy trình được mô tả trên trang Cách nó hoạt động. Việc mua lại diễn ra trên toàn bộ nước Cộng hòa Séc.