Jak poznám, že je výkupní nabídka férová?

Proč je výkupní cena nižší než tržní

Výkupní cena je nižší než cena z dlouhého prodeje, protože zahrnuje rychlost, jistotu a převzetí rizik. Nižší částka tedy sama o sobě neznamená, že vás někdo klame.

Při běžném prodeji nesete náklady a nejistotu sami: čas na inzerci a prohlídky, vyjednávání s kupci, čekání na hypotéku kupujícího, případné opravy. Výkupce kupuje nemovitost v aktuálním stavu, často i se zástavou, nájemníky nebo spory, a nese riziko, že ji bude později prodávat sám. Férová nabídka proto není nejvyšší možná částka, ale cena, jejíž vznik umíte dohledat a obhájit.

Rozhodující je, zda rozdíl oproti trhu odpovídá skutečným okolnostem: stavu, právním vadám, nutné rekonstrukci nebo tomu, jak moc spěchá. Pokud výkupce rozdíl nedokáže vysvětlit, je to důvod k opatrnosti.

Znaky férové nabídky

Férová nabídka je písemná, srozumitelná a bez tlaku na okamžité rozhodnutí. Zkontrolujte tyto body:

• Písemná podoba s rozpisem výpočtu. U nás dostanete písemnou nabídku do 24 hodin s rozpisem; u činžovních domů výnosové ocenění a nabídku do 48 hodin.
• Nezávaznost. Do podpisu smlouvy můžete odstoupit, nabídka vás k ničemu nezavazuje.
• Žádné poplatky předem. Právní servis a advokátní úschova mají být v ceně, bez skrytých plateb.
• Bezhotovostní platba přes advokátní úschovu. Hotovost je omezena zákonem č. 254/2004 Sb. na 270 000 Kč za den, takže nabídka „celé částky v hotovosti“ je varovný signál. Podrobnosti najdete na stránce výkup nemovitostí za hotové.
• Jasný postup. Měli byste vědět, co se děje po podpisu, kdy a jak dostanete peníze. Celý proces popisuje stránka jak to funguje.

Jak si sami zjistit orientační cenu

Orientační cenu zjistíte sami během chvíle, když porovnáte několik nezávislých zdrojů. Nedostanete přesné číslo, ale rozmezí, se kterým nabídku poměříte.

1. Srovnání podobných nemovitostí. Projděte inzeráty ve stejné lokalitě, podobné velikosti a stavu. Pamatujte, že inzerovaná cena je nabídková, ne vždy prodejní.
2. Online odhad. Vyzkoušejte odhad ceny nemovitosti zdarma nebo online ocenění zdarma, které přichází písemně do 24 hodin.
3. Kalkulačka výkupní ceny. Kalkulačka vám ukáže, s jakou částkou při výkupu počítat, nikoli tržní cenu.
4. Metody ocenění. Pokud chcete rozumět tomu, co výsledek ovlivňuje, přečtěte si metody odhadu ceny.
5. Ověření stavu v katastru. Zkontrolujte si výpis z katastru nemovitostí, zda neváznou zástavy, věcná břemena nebo omezení, která cenu snižují oprávněně.

Čím více zdrojů porovnáte, tím lépe poznáte, zda je nabídka v reálném rozmezí, nebo od něj výrazně utíká.

Kdy se vyplatí nezávislý odhad nebo znalecký posudek

Nezávislý odhad se vyplatí tehdy, když je v sázce velká částka nebo když se nabídky výrazně liší. Za posudek zaplatíte, proto zvažte, zda se investice vrátí.

Smysl dává zejména v těchto situacích:

• nemovitost je hodnotná nebo nestandardní (činžovní dům, větší pozemek, objekt s nájemníky),
• nabídky různých zájemců se od sebe zásadně liší a nevíte proč,
• řešíte spor, dědictví, rozdělení majetku mezi spoluvlastníky nebo vypořádání,
• potřebujete doklad pro banku, soud nebo úřad.

Naopak u menší nemovitosti s jasnou cenou a stavem bývá postačující online odhad a vlastní srovnání. Rozdíl mezi odhadem a znaleckým posudkem je v závaznosti: posudek zpracovává znalec a lze se o něj opřít při jednání i před úřady. Jaké konkrétní ocenění je pro vás vhodné, vám rádi poradíme. Souvisejí informace najdete také v článku o ocenění nemovitostí zdarma.

Jak se bránit podhodnocení a nekalým praktikám

Před podhodnocením vás nejlépe ochrání čas, srovnání nabídek a písemné podklady. Pomůže několik jednoduchých zásad:

• Nepodepisujte pod tlakem. Seriózní zájemce vám nechá čas na rozmyšlenou a nabídku si můžete nechat projít právníkem.
• Žádejte rozpis. Pokud nabídka neobsahuje, z čeho se cena skládá, požádejte o doplnění. Odmítnutí vysvětlit výpočet je špatné znamení.
• Nic neplaťte předem. Poplatky za „zpracování“ nebo „zprostředkování“ před podpisem jsou varování.
• Hlídejte tok peněz. Peníze mají jít přes advokátní úschovu. Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru nemovitostí; katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní, proto je úschova důležitá. Více v průvodci katastr nemovitostí.
• Čtěte smlouvu celou. Zaměřte se na cenu, termíny, způsob platby a podmínky odstoupení.
• Porovnejte více zájemců. I dvě nabídky vám ukážou, co je v daném místě běžné.

Zvláštní opatrnost je namístě u nemovitostí v exekuci. V dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně), takže znát hodnotu nemovitosti je tu obzvlášť důležité.

Pokud jde o daně, výsledek závisí na individuální situaci, například na časovém testu a na tom, zda jste v nemovitosti bydleli (zákon č. 586/1992 Sb.). Spolehlivě to posoudí Finanční správa nebo daňový poradce.

Co udělat teď

Připravte si podklady, zjistěte orientační rozmezí ceny a nechte si nabídku vysvětlit. Postup:

1. Pořiďte si aktuální výpis z katastru nemovitostí a případně dřívější odhad nebo posudek, pokud existují.
2. Sepište základní údaje: plocha, dispozice, stav, zástavy, nájemní smlouvy.
3. Udělejte si vlastní srovnání podle výše uvedených kroků a poznamenejte si rozmezí, které považujete za reálné.
4. Získejte písemnou nabídku s rozpisem a porovnejte ji se svým rozmezím.
5. Rozhodněte, zda u vaší nemovitosti stojí za to objednat nezávislý odhad.

Nezávaznou nabídku nebo posouzení vaší situace získáte přes formulář pod článkem. Nic vás nezavazuje a o dalším postupu rozhodujete vy.